ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

北京の不動産事情

先日仕事で北京に行ってきました。
外資系通信会社で働く僕の、北京事務所の同僚は月収約70万円。ホテルの隣のマッサージ屋さんの、英語ができて感じがよく、商売も上手な青年の日給は25元。二日に一回の勤務なので月給は400元。日本円で大体6000円くらいです。

北京の同僚が連れて行ってくれたのは、北京名物北京ダックのレストラン。最近では「北京ダックなら、北京で一番うまい」という評判のお店。つまり世界で一番うまい、ということです。総勢15名ほどの僕らが通されたのは、僕の家より広いような個室。掛け軸やら、ガラスの入れ物に守られたつぼやら(個室の中の)あちこちにあって、まるで博物館のようです。
中国式にとめどなく出てくる料理の、その半分も僕らは食べられませんでした。正確に言うと4分の1くらい食べた。見ただけでおなかいっぱいになってしまったので味はよくわかりませんでした。

北京の町をどんどんどんどん伸びている地下鉄。一回乗るのは3元です。日本円で45円。往復で乗るとマッサージのボーイの彼の日給の4分の1くらいになります。


マッサージ屋で彼の給料を聞いたとき、僕はてっきり聞き間違いかと思ってしまった。中国人の平均給料はまだまだ低い、ということは知っていたけど、でも地下鉄は3元だし、町の汚い食堂でチャーハンを食べても10元くらい。1日25元(それも二日に一度)では生きていけないのではないか、と思ったので。
しかし、後日万里の長城に連れて行ってくれたガイドによると、聞き間違いではないようでした。
彼自身、北京の大学で国際貿易を勉強した25歳。英語はかなり堪能だし、野心もある。それでいて月給2000元(35000円)とのこと。
中国ではいま、大学がどんどんできていて、大学卒がすごい勢いで増えている。しかし企業は即戦力を求めるのでミスマッチが大きく、大学卒でも仕事を探すのは非常に難しいのだそうです。
大学をでても、日給50元程度の仕事しか見つからない人がわんさかいるらしいのです。

僕の同僚のAndy君は、英語もぺらぺらで気もよいし、優秀であることは間違いないけど(もちろん僕よりずっとエリートで、多分ずっと優秀)、給料の差ほどの能力の差は、当然ないでしょう。ツアーガイドのDavid君と比べて。

中国のような、社会全体が、ものすごい熱気で一方向にうねって進んでいるようなところでは、どの波に乗るかでものすごく大きく差ができる。

確かにこの熱は、僕が行く前に想像していたものより、はるかに熱く、大きく、強いものだ、と感じました。社会全体が、人々が放つ強烈な上昇志向が、北京全体の空気の温度をぐっと押し上げています。熱に浮かれた空気の中で、ボウッとした頭で先に先にと進んでいく。いやあ、すごい。こんな国や社会はいままで見たことがなかった。

短い北京滞在でしたが、大変面白い体験でした。


ところで、日本に帰ってきてから俄然中国に興味がわき、先日放送された、NHKスペシャル「激流中国」を見ました。第一回は「富人と農民工」まさに上のような社会格差を扱った、傑作ドキュメンタリーでした。
面白かったのは、金持ちと貧しい人がそれぞれたくさん出てくるのですが、貧しい人達はみんなすっごい、いい顔をしていて、億万長者の多くはほんと最悪の顔をしていることでした。これって日本でもやっぱりおんなじなんだろうか。
考えさせられる。。。。
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# by sakenosei0041 | 2007-04-11 20:11 | その他


「最近は素人さんが入札するもんだから、競売の落札価格が上がっちゃってねー。(こまんだよね)」と、素人大家である僕の目の前で、不動産屋さんはよくこぼす。競売の落札価格が上がってしまったのは、僕たちトーシローが右も左もわからず、エイヤッと入札してるからなのでしょうか。


「競売の落札価格が昔に比べて高くなった」というのは、これはどうも疑いの余地無い事実のようです。自分自身でデータ比較をしたわけではありませんが、今まで見た統計のどれもが、「昔に比べて、ずっと入札数が多くなり、落札額の基準価格に対する割合が上がっている」ことを示しているようです。

しかし、ひとつ注目しなければならないのは、「今でも落札者は法人が圧倒的に多い」という事実。特に、いかにもトーシロー投資家が手を出しそうな、300万円前後のワンルームを除くと、まあ落札者のほとんどは法人です。つまり、素人も結構入札してるんだろうが、結局は玄人が落札している、といえる。

素人に負けないために玄人が高値で入れる、という側面はあるにせよ、そこはプロですから、採算が取れないような値段で落としても仕方ない。だからよく言われるような「競売の方が一般価格より高いこともままある」というようなことは、実際にはあまり無いわけです。もちろんそういう場合も時にはあるけど。だって彼らは市場価格より安い値段で買えばいいわけではなくって、そこに、利益、経費、人件費など、莫大な費用を乗せて転売しなければならないのだから。


そう入っても競売というのは厳然たる市場原理の働く場所。落札価格が上がっているのは、需要が供給を超えて増えてきたから、に違いはありません。しかし増えたのは素人だけではなく、むしろ、玄人の市場参加者なのではないのか、と思う。
理由は明白。競売制度の改革により「素人が参加できるくらいだから、玄人はもっと簡単に参加できる」のだからです。

つまり、現在の競売市場は、玄人素人入り混じった混雑状態になっており、でも実際は上のほうには玄人ばっかりいて足の引っ張り合いをしている、状態であるかと思われます。まあそれも仕方が無いわけですが。競争なので。


また、看過できないもうひとつの原因は「競売代行屋」の存在かと想像されます。エージェントとして動く彼らは、基本的には落札できてなんぼ。競売に、「割安に物件を仕入れる」ためではなく、「どんどん落札する」ために参加しています。

現在の僕の競売の打率は5分~8分といったところで、大体12-15回入札して一回落ちるか落ちないか、という感じですが、代行業者はもちろんこれでは商売にはならない。こんな確率では客はさっさと逃げてしまう。
想像するに、多分「二回に一回は落とす」くらいの感覚で入れているのではないか。そうすると、なかには血迷った業者や個人が強烈な価格で入札する場合もあるし、代行業者の、顧客に対するアドバイス価格は相当高くなることが予想されます。


というような要因が入り混じって、競売の落札価格は上がってしまっている。と、こんなことは誰でも考えてるか。


しかしそれでも、やはり競売は、特に素人にとっては非常においしい物件仕入れルートだと思うのです。

通常市場ではもちろん、任売物件だって、僕らのところに回ってくるのは、散々業者が選別した後の物件のみ。おいしい物件は業者が買うので、まったく当たり前の話ですが、掘り出し物などはありません。

一方競売では素人も玄人と同じ土俵で勝負できる。しかもその土俵の基準は、(落札の主体が業者であるということは)、そこに利益を乗せて、経費を乗せて、それでも一般市場に売ることができる、というラインにあるわけです。

それに人気は集中します。ちょっと目線を買えるだけで、入札数は3-4件になり、入札が1件のみ、という物件も珍しくない。そんな値段で買えば、たとえば10年後に売るとしてもまあ買った値段くらいでは売れるでしょう(業者が入札しないのは、それでは十分な利益がでないからなので)。
そうすると、僕らは純粋に利回りのことだけ考えればいいわけです。

ちょっと長すぎるか、このブログ。
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# by sakenosei0041 | 2007-03-15 18:11 | 競売ノウハウ
先日ご報告した家賃滞納問題。

本日、内容証明にて、がつん、とお見舞いしました。

現在滞納開始二週間経過。なんといっても、契約後最初の支払いが滞っている現状、このまま手をこまねいていては、泥沼化する可能性は極めて高い、と思われます。もう10回以上電話をしているのですが、いつも電話には誰も出ず(一度娘さんらしき女性がでた)、賃借人本人とは話ができておりません。なので、いきなり内容証明を送るのはいかがなものか、という気もしたのだけれど、油断するとどんどん良いほうに想像を持っていってしまう事なかれ主義の己に打ち勝つべく、あえて内容証明郵便を利用しました。

吉とでるか凶と出るか、結果はまた後日。

郵便の内容を紹介します。参考になれば。






平成19年3月13日

通知書
拝啓 平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、貴殿の平成19年3月分の家賃が未納になっており、支払期限より2週間が経過しました。
再三お電話を差し上げ、ご家族の方に伝言を残しましたが、直接お話ができないため、遺憾ですが、内容証明郵便にて、本通知書を送らせていただきます。
平成19年3月22日までにお支払いの無い場合は、保証人様等への連絡および請求をさせていただき、また法的措置も検討いたします。
なお、本書が到着以前にお支払いをいただいた場合は、ご容赦のほど、よろしくお願い申し上げます。
敬具
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# by sakenosei0041 | 2007-03-13 18:25 | トラブル

実録、宅建登録実務講習


不動産の実務経験が無い、宅建試験合格者は、免許登録をするために「登録実務講習をうけ」、講習の最後に行われる試験で「80点以上」を取らねばならなりません。失敗すれば、次の講習は一年後。。。。。

不動産投資を志すものたるや、宅建の資格を取らねばなりません。少なくとも、真剣に資格取得を目指して勉強するか否か、で、その人の不動産業における実力は大きく違ってくるはず。勉強をしなければ、知識の量はごくごく限られ、とても不動産屋さんと渡り合えない。しかしながら不動産屋さんでも宅建の試験に受かってない人は山ほどいるので、きちんと勉強しさえすれば、何の臆することも無く、対等に渡り合えるようになると思われます(知識上は)。すごく実感しています。

数ヶ月勉強すれば取れる、といわれる宅建ですが、しかし、合格率は20%以下。適当にやって受かるほど甘くは無い。それ故、僕も含めて、合格者は、少なくとも最後の1-2週間くらいは相当真剣に勉強した(もしくはきちんと計画的に勉強を続けた)ものと思われます。

しかし、そんな努力の結果、見事試験に合格しても、実務未経験者には、「登録実務講習確認テスト」という次なる関門が控えており、合格ラインは、マーク式、記述式、それぞれ80%以上。宅建試験の合格ラインが70%程度だというのに。。。非常に理不尽です。


おととい、昨日と、実務講習を受けきた。テストの結果は一ヶ月半先にならないとわからないものの(役所仕事で遅すぎる)、結論から言うと、確認テストの合格ライン8割を取れていない人は、教室の200人の中に一人もいないと思われます。何にもしていかなくても、落ちることはまずありません。

4人の先生は、交代で授業を担当しますが、(一人当たりの受け持ちは、二日でたったの2時間。受講料が高いわけだ)、彼らの主な仕事は、最後の試験にどこが出るかを教えることです。「ここは重要ですから、2-3日は覚えておいたほうがいいと思いますね」といったところが試験に出るので、そこに付箋をつけておく。資料は持ち込み可なので覚える必要もありません。

とこんな茶番な講習ではありますが、二日間で、「調査」「契約書作成」「重要事項作成」を一通り、演習し、かなりためになったと思います。
昼飯の後の一時間はどう頑張っても眠ってしまい、「飯を食うと眠くなる、というのはきわめて自然な生体反応だから、夜飯を食ってすぐ寝ると体に良くない、という常識は、ほんとかどうか疑問だなあ」などと思いつつも、十分価値のあった講習会でした。

これで、4月の終わりに結果が通知され、その後主任者登録の申請。宅建事業者を設立できるのは(その予定にしている)早くても8月末だとか。。。。もう少し早く進めてほしいなあ。
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# by sakenosei0041 | 2007-03-13 18:00 | その他
現在所有している賃貸物件9件の家賃。一番安いのが36,000円で、一番高いのが、先週から募集し始めた大田区の借家で135,000円。
賃借人の決まりやすさは、個別の物件や設定家賃によってまちまちだけど、ひとつだけ確かなことがわかってきた。家賃が低い物件には、収入の低い人が入り、それ故、家賃滞納の可能性が(すんごく)高い、ということ。当たり前かもしれないけど。


前回書いたように、家賃43,000円の事故物件は、現在、初月の家賃、滞納中。今まで実際滞納があったのはそれだけなのですが、一番最初に取得して、すでに10ヶ月以上空き家となっている、家賃36,000円設定の家にも、申し込みは今まで何度かあり、いかにも、という人が多いのでありました。

ちなみに、上記2件は、全所有物件の中で、もっとも長期間空き家になっている物件でもある。(それ以外は、最長でも2ヶ月くらいで賃借人が決まっている)

家賃36,000円の家。これは、千葉の上総方面の平屋の2DKなのですが、ボロイなりに日当たりもよく、「この家賃じゃ一発だよな」と思って募集を始めたもの。しかしながら、和式の汲み取りトイレが最大のネックとなり、いまだに空き家のままです。

先日申し込みがあったのは、40代前半の女性(稚児もち)。理容店に勤務していたというその女性は、現在無職。それどころか、現在家が無い状態らしく、車に荷物を積んで、赤子と生活しているとのこと。理容店での去年の年収も100万円。来月からの就職先の床屋さんは、一応決まっているらしい。
滞納してくれ、と言わんばかりの賃借希望者ではありますが、「断ったら気の毒なのでは」という清い心と、「もうずっと空き家だし何でもいいや」という弱いココロのささやきに負け、「就職先から、ほんとに就職する、という一筆をもらってくれたらOKですよ」と、仲介先の不動産屋さんに伝えました。

はたして。
女性は「そんなのめんどくさい」と、申し込みを取り下げたとのこと。やはり「飛んで火に入る夏の虫」の状態であったことが判明しました。

その翌日に、家賃46,000円の家の滞納判明。やはり、入居者選びは、強い心、を持って対処せねばならぬ、ということがよくわかりました。

しかしながら、やはりそうは言えども、家賃が3万円とか4万円とか言う家に、お金も節度もあるような人が入りたがる訳も無く、もちろん低所得でもしっかりした人はたくさんいますが、入居申込書からそれを判断するのは容易ではない。大体うそを書かれていても、絶対にわからない。
やはり、募集家賃の低いような貸家は、滞納リスクはかなり高い、ということが一般的に言えるでしょう。

こういうことも、頭ではわかっていても、痛い目にあわないとなかなか身につかない。やはり何事も経験だということがわかります。
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# by sakenosei0041 | 2007-03-09 18:11 | トラブル
ついにはじめての家賃滞納が発生。しかも契約後第一回目の家賃が振り込まれていない。。。

これは件の事故物件。もとの所有者が亡くなって、半年ほどそのままになっていたもの。競売で極端に安い値段で落札し(築15年の4DKの一軒屋で150万円くらい)、43000円の家賃で募集していました。

相場より圧倒的に安い家賃設定にもかかわらず、なぜか半年間誰も入らず。やっと入ったと思ったら、初月から家賃滞納とは。

さっき、早速携帯に電話してみる。すると、めちゃくちゃ軽いPOPな呼び出し音。40代の男性の電話にしては軽すぎる。いやな予感の後、「はい」、と若い女性の声。アクセントは「い」にある。
いやな予感は募るばかり。
「~さんの携帯ですか?」と聞いてみたところ「あんた誰?」という返事。

うーん。参った。

ここにいたり「入居者の選定は非常に重要」との多くの先人の言葉が、やっと胸に入ってきました。何事も経験しなければ学べないのだなあ。

電話に出たのは娘さんだったようで、とりあえず折り返しの電話を依頼しました。


契約のときの情報では、借主の人は、昨年まで生活保護を受けていて、それが打ち切られ、働き始めた、ということでした。まあ、仕事が見つかったから生活保護の受給をやめた、ということなのかもしれないけど。
最初からやばそうな予感は、確かに漂っていた。しかしすでに半年以上空き家であり、それと「滞納も経験だからなあ」と、半ば滞納を期待して(それを言い訳にして?)OKしたのでした。

ああやはり。

しかし何事も経験経験。滞納も経験。経過はまたご報告します。
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# by sakenosei0041 | 2007-03-08 17:53 | トラブル
江戸川区の借地権物件、ほんとに賃借人決まってしまいました。。リフォームが先週の金曜に終わり、土曜に決まるという早業(入居は3月1日)。稼動からの空室期間約6日。本当に実質利回り20%で回りそうです。

しかも、入居希望者から家賃の値引き(3000円)の打診があり、それをOKした直後に、別の不動産屋さんから「二番手でもいいから申し込みたいという人がいる」、と申込書が送られてきた、というバブルな状態。しかし、この物件の家賃設定は、不動産屋さんからは高すぎる、と言われており、2月いっぱいで決まらなければ、募集家賃を118,000円に下げようとおもっていたのでした。


この家は、リフォームしたとはいえボロい一軒家で、もともと別々の家だった1階と2階を強引にくっつけた、という70平米で5DKという変則的な家。

周辺の一軒家の貸家には結構空家が目立つ、という状況で、比較的高めと思われる家賃設定にもかかわらず、すぐに申し込みがあったのは、まさに5DKという変わった間取りゆえ、だと思われる。JRの駅に歩けて、5DKで、家賃が13万弱。ペット可。そんな家は、いくらボロイとは言えども、ごろごろ転がっているわけでは無く、しかし東京には1000万人の人がいて、ニッチな需要でも結構な数になる。しかも情報はネットで無限大にアクセス可能。

もともとは、「床はフローリングで全室洋室」「リビングを広げて4LDKに」「台所にある洗面所は風呂の近くへ」という、いまどきの賃貸リフォームの常識とされていることを何の気なしにやろうとしていたのが、「金がかかる」ので全部やめた。それがことごとく物件の魅力を高める結果となったわけです。

うーん、ラッキーだったけど、この出来事は深遠なるヒントを含んでいる気がする。。。。。
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# by sakenosei0041 | 2007-02-26 17:20 | 賃貸募集
「競売もすれちゃって、最近じゃぜんぜんだめだよな。」と不動産屋のおやじたちに嘆かれる競売。その中で、今でも場合によっては開始価格より安い値段で落札することのできる借地権物件は、収益不動産としては非常に魅力的です。

最大のメリットである高利回り。東京23区内の物件でも、いまどき20%くらいの利回りは実現可能です。うそみたいな話だけど。

ちなみに先日競落した江戸川区の物件で計算してみると。

落札価格は500万くらい。リフォームが100万で、借地権の名義書換料が100万、の総投資額700万。現在128000円、で賃貸募集中です。借地権が1万円/月なので、これで計算すると

利回り約20.2%

となります。



借地権物件は、法的な評価価格としては建物価格のみなので、諸費用もとても安く済みます。先日、上の物件の取得税の請求が来ましたが、3万円です。固定資産税も2万円くらい。安すぎる。。。


そして、これは僕は今まで本や、ブログなどで触れられているのを見たことが無いのですが、借地権物件にはほかにもすごいメリットがあります。それは減価償却。上記のように、借地権物件の法的価格は建物のみなので、取得価格の100%を減価償却することができる、と思われる、のです。

これは非常に大きなメリットです。たとえば利回り20%でまわして、5年間所有、5年で減価償却すると税金はゼロ。そして5年後に、収益物件、として「利回り20%」とかいって売る。20%の利回りなら、借地権だろうがへちまだろうがすぐに売れます。

こういうことを繰り返すと、利回り20%で税金ゼロ、これで複利で10年まわすと、資産は5.2倍になるのです。20年ならなんと38倍。100万円は、僕が58歳になるころには3800万円になっているというわけ。



っと、そんなにうまくいくわけないか。

それにこの減価償却のメリットは、どんな本にも載っていないだけに、単なる僕の勘違い、という可能性は大いにある。もうすぐ確定申告なので、真偽が判明したら報告しますね。
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# by sakenosei0041 | 2007-02-23 14:09 | 借地権
「すっかり落札価格が高くなってしまった」といわれる競売。しかし借地権の物件は今でもかなり安く落とすことができます。一番の問題点は曖昧糢糊とした「借地権の名義変更料」。いったいいくら払えばいいのでしょうか?



「相場はあって無きの如し」「法律上は払う義務なし」「価格は地主の言い値次第」といわれる借地権の名義変更料と更新料。ネットであれこれ見てみると「更新料は更地価格の3-5%」、「譲渡承諾料は借地権価格の10%」くらいと言われているようです。

競売にて借地権物件を落札すると、落札者は、「借地権の名義変更」について、地主の承諾を得なければならない。それが得られない場合は「裁判を要する」ということになっています。
しかし裁判となれば時間も金もかかるし、それに通常は厚く保護されている「借地権」も、競売を経ると、保護が一気に弱くなり、一般に地主有利となっていきます。もともと借地権の保護は「弱者」である賃借人を保護するためのものなので、それも当然。

実際にやってみると?



いままで2件の借地権物件を落札してます。どちらも23区内の一軒家で、落札金額は500万円くらい。

最初の一件目。借地権の期限を2ヵ月後に控えて落札。地主と全然連絡が取れなくって、これは裁判か、と覚悟を決めたところやっと電話がかかってきた。
「髭に黒装束なのですぐにわかると思います」という地主さんの言葉に「ついに筋者と遭遇か!」と思いきや、現れた地主さんはダンディでまた人の良さそうな紳士。

ほっとしつつ面談開始。延々と続いた雑談の後、一時間後にやっと名義書換の話になる。地主さんからの提案は「新しく20年の借地権をむすんで」200万円、というもの。覚悟していたよりも2倍も高い。
裁判覚悟で望んでいたので、ぐっと粘り腰をみせ、最終的に100万円、領収書なし、で話がついた。
更地価格の大体5%くらいでした。
後で地元の不動産屋さんに聞いてみると「200万でも良心的」ということでした。「地主は悪人」という普遍の法則を思い起こせばラッキーなことでした。

2件目はつい最近。今度は入札前に登記簿を取って地主に会いに行く。しかしせっかく勇気を振り絞って会いに行った人はなぜか別人。
またぶっつけで入札。
落札後、今度は本物の地主に手土産もって夜討ちで押しかけるとあからさまに迷惑な様子。しかし話は何とかうまくいき、結果的に、こちらもやはり100万円で、20年間の借地契約を結ぶことになりました。


たった2件の経験なのであまり参考にならないかも知れませんが、複数の不動産屋さんの話とともに考え合わせると、どちらもかなり良心的なケース、だったように思えます。
立退き交渉に比べると、こちらの立場はずいぶん心もとないものであり、地主が「500万」とか言って絶対に譲らなければ話は簡単には納まりません。地裁担当者によると「裁判になり、地主が借地権を買い取る、といえば、100%地主が勝つ」そうです。
くれぐれも、事前に地主に当たっておくことは重要でしょう。

しかし私は今日も地主に当たらずに借地権物件に入札してしまいました。。。。。。こんなことではいけない、と思いながらも。
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# by sakenosei0041 | 2007-02-22 19:43 | 借地権
千葉県某市の一軒家のオーナーチェンジ物件を購入しました。価格は400万。現在6万円で賃貸中で、利回りは18%になります。
賃借人は2世帯家族。現在すでに3年間居住していて、再度契約更新が予定されています。

この物件は最初500万で売りに出され、370万円で指値をして、400万円で購入しました。比較的小さな不動産屋さんの中で完結した話なので、指値、といっても「うーん、このくらいでどうですか」「それじゃもうちょっと」という感じで決まっていきました。

首都圏でも田舎のほうに行くと、こういうオーナーチェンジ物件は市場が狭く、さらに一軒家で賃貸ビジネスをやっている人は非常に少ない。だから、この物件も「僕が買わず、もう一人の見込み客も見送れば、誰が買ったかわからない」という状態だそうです。ぼろい家ですが、表面利回りで18%はそれほど悪くはないと思います。一軒家は、マンションのように管理費、というものも無いですし、普通賃借人が自分で掃除をしたり、ある程度修繕したりするので、ほとんど維持費はかかりません。だからオーナーチェンジの場合、表面上の利回り18%にかなり近い利回りで実際回っていくことになるし。

まあでも家は相当ぼろいけど。でも住んでいる人たちはすごくいい人でした。
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# by sakenosei0041 | 2007-02-13 18:45 | 所有物件