ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

「利回り」の重要性

こんにちはホセです。ブエノスディアス。
今日は「利回り」についての話です。
 投資用不動産を取得する場合、「利回り」は当然もっとも重要な要素のひとつですが、その重要性はそれぞれの投資家によって違います。
 僕は「築古」の「問題」物件を中心に取得しているので、利回りは比較的よくなります。ざっくりいって、現在のところ全体で利回り15-16%。個別物件では25%くらいのものもあります。それで借金はゼロ。でも銀行や信用金庫はあまりそれを評価してくれません。
「担保価値が低い」とか「遠い」とか、「実績がない」(不動産投資を始めて10ヶ月)などが主な理由で、もっともだと思うけれども、でも実質利回りが15%も20%も出ていれば、返済できない可能性はかなり少ないのではないかと思います。なぜなら利回りは圧倒的に重要だから。
築浅で誰が見ても問題ないような投資用物件では、今の市場状況では純利回り8%くらい(融資返済利率除く)が何とか望めるところかと思います。でも築古の問題物件だったら14%くらい取れる物件もあります。それを10年間保有する前提で(僕の投資の前提になっています)、複利(投資の真髄は「複利」だと思います)でリターンを考えると….

       取得価格  利回り  10年後リターン
魅力物件  100万円  8%    216万円
問題物件  100万円  14%   371万円

ということになります。
10年間でその差155万円。たとえ問題物件がそのとき一銭にもならなくっても問題ありません。実際には、元から古い物件の方が値下がり率は低くなるのが普通ですが。
もちろん複利といっても税金がかかるし、またその他の考慮しなければならない要素もたくさんありますが、全体的に正しければ大体正しい、というのが僕の考えです。あまり細かいところに入っていくと要素の優先順位が見えにくくなります。

僕にはまったく自明のことと思われるのですが、それでも銀行や信用金庫からはなかなかお金が借りられません。考えられる理由は二つしかありません。
•僕の説明が信じられないほど下手である
•僕の理論はどこか大事なポイントが欠落していて、ナンセンスである
でもそれでもいいのです。
今やっている方法は自分で編み出した方法だから。ぜんぜんオリジナルじゃないけど。でも、失敗したって、自分のやり方でやらないと意味ないもんね。
銀行のバカヤロー
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by sakenosei0041 | 2006-12-04 19:18 | 投資基準