ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

ホセの所有物件(2)

一軒目とおなじ回の競売で落札したのが、一軒目と同じ市にある平屋の家です。価格は113万円。「一軒家を100万円で買っちゃった!」と有頂天になって、飲んでは友達に自慢?していました。「えー100万で?」と驚く彼らの顔には羨望のまなざしが。すっかりいい気になっていたのですが、この家は半年たった今でも空家、今のところお荷物状態です。

競売、というシステム上、いかにぎりぎりの下値で落札するか、ということは非常に重要な問題です。高く入れれば何件でも落札できますが、それでは競売で買っている意味がない。ちなみに先日、僕が120万円で入札した物件は2件しか入札がなく、僕は次点で、落札は480万円。その人は121万円でも落札できたわけでした。
ということで、僕は10件入れて一軒落札できるかできないか、という確率を一応の目安に入札額を決定しています。だからめったに落ちないのが前提なので、基本的に事前に物件を見ることはしません。そうでないと経費で収支が合わなくなってしまうので。
この物件も見ないで買って、落札後見に行ってみると、、、「うゎ、マジでぼろい」と絶句。築30年で、もう何年も空き家で、壁の一部は去年の台風で飛ばされて雨が吹き込み、、、と。今でこそ数々の競売物件を見ているのでそのくらいでは驚きませんが、そのときはあまりのボロさに言葉を失ってしまったのでした。

そこから、すべてはじめての経験であるリフォームを開始。一つ一つ勉強していきながら、総額60万円かけて何とか人が住める状態にして、36000円で賃貸の募集をしています。

投資額173万円。賃料36000円/月。利回り25%。しかしそれも入居者がいてのこと。いなければゼロです。この物件の入札価格決定に当たっては、空室率を35%で計算しており、当初半年くらいの空室は計算に入れていました。最近賃貸斡旋の不動産屋さんをてこ入れたので、これで数ヶ月以内に入ってくれれば問題ない。しかしずっと入らない可能性もある。
この辺はこれから見ていかなくてはなりません。

それにしても36000円というのは、周辺の相場から見ても(同等物件でも)かなり安めの家賃設定なのです。しかし安いだけではなかなか入らない。難しいですね。
ちなみに家の現況は、こざっぱりしていて日当たりもいい。なかなか住みやすいのではないか、と思うのですが。。。先日同エリアに二日間の日程で物件を見学に行き、寝袋を持っていってこの家に泊まろうと思っていたのですが、、ついたときはもう真っ暗。家の中はひっそりと、底冷えがして。。。。ついつい駅前のビジネスホテルに泊まってしまったのですが。
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by sakenosei0041 | 2006-12-14 15:53 | 所有物件