ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

誰も気がついていない革命的な借地権物件の優位性(かも)

「競売もすれちゃって、最近じゃぜんぜんだめだよな。」と不動産屋のおやじたちに嘆かれる競売。その中で、今でも場合によっては開始価格より安い値段で落札することのできる借地権物件は、収益不動産としては非常に魅力的です。

最大のメリットである高利回り。東京23区内の物件でも、いまどき20%くらいの利回りは実現可能です。うそみたいな話だけど。

ちなみに先日競落した江戸川区の物件で計算してみると。

落札価格は500万くらい。リフォームが100万で、借地権の名義書換料が100万、の総投資額700万。現在128000円、で賃貸募集中です。借地権が1万円/月なので、これで計算すると

利回り約20.2%

となります。



借地権物件は、法的な評価価格としては建物価格のみなので、諸費用もとても安く済みます。先日、上の物件の取得税の請求が来ましたが、3万円です。固定資産税も2万円くらい。安すぎる。。。


そして、これは僕は今まで本や、ブログなどで触れられているのを見たことが無いのですが、借地権物件にはほかにもすごいメリットがあります。それは減価償却。上記のように、借地権物件の法的価格は建物のみなので、取得価格の100%を減価償却することができる、と思われる、のです。

これは非常に大きなメリットです。たとえば利回り20%でまわして、5年間所有、5年で減価償却すると税金はゼロ。そして5年後に、収益物件、として「利回り20%」とかいって売る。20%の利回りなら、借地権だろうがへちまだろうがすぐに売れます。

こういうことを繰り返すと、利回り20%で税金ゼロ、これで複利で10年まわすと、資産は5.2倍になるのです。20年ならなんと38倍。100万円は、僕が58歳になるころには3800万円になっているというわけ。



っと、そんなにうまくいくわけないか。

それにこの減価償却のメリットは、どんな本にも載っていないだけに、単なる僕の勘違い、という可能性は大いにある。もうすぐ確定申告なので、真偽が判明したら報告しますね。
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by sakenosei0041 | 2007-02-23 14:09 | 借地権