ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

カテゴリ:借地権( 2 )

「競売もすれちゃって、最近じゃぜんぜんだめだよな。」と不動産屋のおやじたちに嘆かれる競売。その中で、今でも場合によっては開始価格より安い値段で落札することのできる借地権物件は、収益不動産としては非常に魅力的です。

最大のメリットである高利回り。東京23区内の物件でも、いまどき20%くらいの利回りは実現可能です。うそみたいな話だけど。

ちなみに先日競落した江戸川区の物件で計算してみると。

落札価格は500万くらい。リフォームが100万で、借地権の名義書換料が100万、の総投資額700万。現在128000円、で賃貸募集中です。借地権が1万円/月なので、これで計算すると

利回り約20.2%

となります。



借地権物件は、法的な評価価格としては建物価格のみなので、諸費用もとても安く済みます。先日、上の物件の取得税の請求が来ましたが、3万円です。固定資産税も2万円くらい。安すぎる。。。


そして、これは僕は今まで本や、ブログなどで触れられているのを見たことが無いのですが、借地権物件にはほかにもすごいメリットがあります。それは減価償却。上記のように、借地権物件の法的価格は建物のみなので、取得価格の100%を減価償却することができる、と思われる、のです。

これは非常に大きなメリットです。たとえば利回り20%でまわして、5年間所有、5年で減価償却すると税金はゼロ。そして5年後に、収益物件、として「利回り20%」とかいって売る。20%の利回りなら、借地権だろうがへちまだろうがすぐに売れます。

こういうことを繰り返すと、利回り20%で税金ゼロ、これで複利で10年まわすと、資産は5.2倍になるのです。20年ならなんと38倍。100万円は、僕が58歳になるころには3800万円になっているというわけ。



っと、そんなにうまくいくわけないか。

それにこの減価償却のメリットは、どんな本にも載っていないだけに、単なる僕の勘違い、という可能性は大いにある。もうすぐ確定申告なので、真偽が判明したら報告しますね。
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by sakenosei0041 | 2007-02-23 14:09 | 借地権
「すっかり落札価格が高くなってしまった」といわれる競売。しかし借地権の物件は今でもかなり安く落とすことができます。一番の問題点は曖昧糢糊とした「借地権の名義変更料」。いったいいくら払えばいいのでしょうか?



「相場はあって無きの如し」「法律上は払う義務なし」「価格は地主の言い値次第」といわれる借地権の名義変更料と更新料。ネットであれこれ見てみると「更新料は更地価格の3-5%」、「譲渡承諾料は借地権価格の10%」くらいと言われているようです。

競売にて借地権物件を落札すると、落札者は、「借地権の名義変更」について、地主の承諾を得なければならない。それが得られない場合は「裁判を要する」ということになっています。
しかし裁判となれば時間も金もかかるし、それに通常は厚く保護されている「借地権」も、競売を経ると、保護が一気に弱くなり、一般に地主有利となっていきます。もともと借地権の保護は「弱者」である賃借人を保護するためのものなので、それも当然。

実際にやってみると?



いままで2件の借地権物件を落札してます。どちらも23区内の一軒家で、落札金額は500万円くらい。

最初の一件目。借地権の期限を2ヵ月後に控えて落札。地主と全然連絡が取れなくって、これは裁判か、と覚悟を決めたところやっと電話がかかってきた。
「髭に黒装束なのですぐにわかると思います」という地主さんの言葉に「ついに筋者と遭遇か!」と思いきや、現れた地主さんはダンディでまた人の良さそうな紳士。

ほっとしつつ面談開始。延々と続いた雑談の後、一時間後にやっと名義書換の話になる。地主さんからの提案は「新しく20年の借地権をむすんで」200万円、というもの。覚悟していたよりも2倍も高い。
裁判覚悟で望んでいたので、ぐっと粘り腰をみせ、最終的に100万円、領収書なし、で話がついた。
更地価格の大体5%くらいでした。
後で地元の不動産屋さんに聞いてみると「200万でも良心的」ということでした。「地主は悪人」という普遍の法則を思い起こせばラッキーなことでした。

2件目はつい最近。今度は入札前に登記簿を取って地主に会いに行く。しかしせっかく勇気を振り絞って会いに行った人はなぜか別人。
またぶっつけで入札。
落札後、今度は本物の地主に手土産もって夜討ちで押しかけるとあからさまに迷惑な様子。しかし話は何とかうまくいき、結果的に、こちらもやはり100万円で、20年間の借地契約を結ぶことになりました。


たった2件の経験なのであまり参考にならないかも知れませんが、複数の不動産屋さんの話とともに考え合わせると、どちらもかなり良心的なケース、だったように思えます。
立退き交渉に比べると、こちらの立場はずいぶん心もとないものであり、地主が「500万」とか言って絶対に譲らなければ話は簡単には納まりません。地裁担当者によると「裁判になり、地主が借地権を買い取る、といえば、100%地主が勝つ」そうです。
くれぐれも、事前に地主に当たっておくことは重要でしょう。

しかし私は今日も地主に当たらずに借地権物件に入札してしまいました。。。。。。こんなことではいけない、と思いながらも。
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by sakenosei0041 | 2007-02-22 19:43 | 借地権