ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

カテゴリ:トラブル( 3 )

先日ご報告した家賃滞納問題。

本日、内容証明にて、がつん、とお見舞いしました。

現在滞納開始二週間経過。なんといっても、契約後最初の支払いが滞っている現状、このまま手をこまねいていては、泥沼化する可能性は極めて高い、と思われます。もう10回以上電話をしているのですが、いつも電話には誰も出ず(一度娘さんらしき女性がでた)、賃借人本人とは話ができておりません。なので、いきなり内容証明を送るのはいかがなものか、という気もしたのだけれど、油断するとどんどん良いほうに想像を持っていってしまう事なかれ主義の己に打ち勝つべく、あえて内容証明郵便を利用しました。

吉とでるか凶と出るか、結果はまた後日。

郵便の内容を紹介します。参考になれば。






平成19年3月13日

通知書
拝啓 平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、貴殿の平成19年3月分の家賃が未納になっており、支払期限より2週間が経過しました。
再三お電話を差し上げ、ご家族の方に伝言を残しましたが、直接お話ができないため、遺憾ですが、内容証明郵便にて、本通知書を送らせていただきます。
平成19年3月22日までにお支払いの無い場合は、保証人様等への連絡および請求をさせていただき、また法的措置も検討いたします。
なお、本書が到着以前にお支払いをいただいた場合は、ご容赦のほど、よろしくお願い申し上げます。
敬具
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by sakenosei0041 | 2007-03-13 18:25 | トラブル
現在所有している賃貸物件9件の家賃。一番安いのが36,000円で、一番高いのが、先週から募集し始めた大田区の借家で135,000円。
賃借人の決まりやすさは、個別の物件や設定家賃によってまちまちだけど、ひとつだけ確かなことがわかってきた。家賃が低い物件には、収入の低い人が入り、それ故、家賃滞納の可能性が(すんごく)高い、ということ。当たり前かもしれないけど。


前回書いたように、家賃43,000円の事故物件は、現在、初月の家賃、滞納中。今まで実際滞納があったのはそれだけなのですが、一番最初に取得して、すでに10ヶ月以上空き家となっている、家賃36,000円設定の家にも、申し込みは今まで何度かあり、いかにも、という人が多いのでありました。

ちなみに、上記2件は、全所有物件の中で、もっとも長期間空き家になっている物件でもある。(それ以外は、最長でも2ヶ月くらいで賃借人が決まっている)

家賃36,000円の家。これは、千葉の上総方面の平屋の2DKなのですが、ボロイなりに日当たりもよく、「この家賃じゃ一発だよな」と思って募集を始めたもの。しかしながら、和式の汲み取りトイレが最大のネックとなり、いまだに空き家のままです。

先日申し込みがあったのは、40代前半の女性(稚児もち)。理容店に勤務していたというその女性は、現在無職。それどころか、現在家が無い状態らしく、車に荷物を積んで、赤子と生活しているとのこと。理容店での去年の年収も100万円。来月からの就職先の床屋さんは、一応決まっているらしい。
滞納してくれ、と言わんばかりの賃借希望者ではありますが、「断ったら気の毒なのでは」という清い心と、「もうずっと空き家だし何でもいいや」という弱いココロのささやきに負け、「就職先から、ほんとに就職する、という一筆をもらってくれたらOKですよ」と、仲介先の不動産屋さんに伝えました。

はたして。
女性は「そんなのめんどくさい」と、申し込みを取り下げたとのこと。やはり「飛んで火に入る夏の虫」の状態であったことが判明しました。

その翌日に、家賃46,000円の家の滞納判明。やはり、入居者選びは、強い心、を持って対処せねばならぬ、ということがよくわかりました。

しかしながら、やはりそうは言えども、家賃が3万円とか4万円とか言う家に、お金も節度もあるような人が入りたがる訳も無く、もちろん低所得でもしっかりした人はたくさんいますが、入居申込書からそれを判断するのは容易ではない。大体うそを書かれていても、絶対にわからない。
やはり、募集家賃の低いような貸家は、滞納リスクはかなり高い、ということが一般的に言えるでしょう。

こういうことも、頭ではわかっていても、痛い目にあわないとなかなか身につかない。やはり何事も経験だということがわかります。
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by sakenosei0041 | 2007-03-09 18:11 | トラブル
ついにはじめての家賃滞納が発生。しかも契約後第一回目の家賃が振り込まれていない。。。

これは件の事故物件。もとの所有者が亡くなって、半年ほどそのままになっていたもの。競売で極端に安い値段で落札し(築15年の4DKの一軒屋で150万円くらい)、43000円の家賃で募集していました。

相場より圧倒的に安い家賃設定にもかかわらず、なぜか半年間誰も入らず。やっと入ったと思ったら、初月から家賃滞納とは。

さっき、早速携帯に電話してみる。すると、めちゃくちゃ軽いPOPな呼び出し音。40代の男性の電話にしては軽すぎる。いやな予感の後、「はい」、と若い女性の声。アクセントは「い」にある。
いやな予感は募るばかり。
「~さんの携帯ですか?」と聞いてみたところ「あんた誰?」という返事。

うーん。参った。

ここにいたり「入居者の選定は非常に重要」との多くの先人の言葉が、やっと胸に入ってきました。何事も経験しなければ学べないのだなあ。

電話に出たのは娘さんだったようで、とりあえず折り返しの電話を依頼しました。


契約のときの情報では、借主の人は、昨年まで生活保護を受けていて、それが打ち切られ、働き始めた、ということでした。まあ、仕事が見つかったから生活保護の受給をやめた、ということなのかもしれないけど。
最初からやばそうな予感は、確かに漂っていた。しかしすでに半年以上空き家であり、それと「滞納も経験だからなあ」と、半ば滞納を期待して(それを言い訳にして?)OKしたのでした。

ああやはり。

しかし何事も経験経験。滞納も経験。経過はまたご報告します。
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by sakenosei0041 | 2007-03-08 17:53 | トラブル