ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

カテゴリ:投資基準( 3 )

前回は、不動産投資をするために、「最低限必要な利回りは5%」という話でした。その5%は絶対的に発生する要因を考慮した後の数字です。すなわち、
①家賃の下落率(10年で2割くらい)
②②物件自体の価値の下落(10年で2割くらい)
③③空室率(10-40%)
④④管理費用(家賃の10-25%)
とすると、もちろん物件によって違いますが、この時点において、表面利回りで9-10%は必要である、ということがわかると思います。

さらに、米国債などと比較したときの、不動産投資特有のリスク要因、すなわち、
①手間がやたらにかかる
②現在が異様な低金利であり、そのうち金利は上がる
③地震等の自然災害
④家賃未払い等の突発的事故
も考慮に入れなければなりません。

考慮に入れる必要がないのは
①将来の不動産自体の市場の下落
で、これは誰にもわからず可能性は50:50。米国債を買うときの為替動向と同じで、この要因は考えても答えは出ません。

上記を考えると、単純に、不動産投資で、各投資物件からのリターンは12 – 13%は最低必要なものと思われます。そうでなければ黙って米国債を買っておいたほうがいい。
また、借金をして投資する場合には、これに借り入れ金利が上乗せされます。

うーん。こうしてみてみると、不動産投資って厳しいですね。俺のもってる物件がこの条件をクリアしてるか不安になってきた。。。


ためしにネットで収益用不動産物件をぱらぱら見てみると、マンションなどでは、管理費/積立金まで含めた超表面利回りで8-10%という物件がゴーロゴロ。これじゃ絶対採算は合いません。地雷みたいなものですね。しかも地雷ばっかり。。。。
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by sakenosei0041 | 2006-12-13 15:27 | 投資基準
こんにちは、ホセです。ブエノス・ディアス。

どんな物件に投資するかを考える前に、当然ながら最初に考えなければならないのは「不動産に投資するか」どうか、ということです。
株や債権、預金、といった一般的な投資先に比べて、不動産投資の特徴というと
メリット
•不動産を担保とすることによるレバレッジ効果が見込める。だから手持ちの資金がなくてもやり方によったら大きな収入が見込める
•物件選択や運用についての自由度が大きい。やり方によって大きく差が出るので、うまくやれば高い利回りを実現できる
•家を持っている、という「いい気持ち」を味わえる
デメリット
•すごく手間がかかる
•特に最初は先が見えないので、不安。
•自由度が高いので、やり方を間違えると簡単に赤字になる
•借金をしてやれば、やるほどリスクが高い
要するに、不動産投資は、手間がかかってリスクが高い、ということがいえます。手間がかかりリスクが高い、ということは、他の投資先より高いリターンを見込めない限り、不動産投資を選ぶ意味はありません。

米国債の10年物の利回りは大体5%くらいです。これより低くては意味がありません。もちろんこの場合の利回りはすべての経費、維持費、将来の物件価値の低下、を含んだ純利回りです。実際には純利回り5%未満で回っている物件、回している人は、相続対策などを含め相当数いるものと思われます。この人たちは不動産投資をやめたほうがいいでしょう。もちろん余計なお世話ですが。(続く)
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by sakenosei0041 | 2006-12-11 15:21 | 投資基準

「利回り」の重要性

こんにちはホセです。ブエノスディアス。
今日は「利回り」についての話です。
 投資用不動産を取得する場合、「利回り」は当然もっとも重要な要素のひとつですが、その重要性はそれぞれの投資家によって違います。
 僕は「築古」の「問題」物件を中心に取得しているので、利回りは比較的よくなります。ざっくりいって、現在のところ全体で利回り15-16%。個別物件では25%くらいのものもあります。それで借金はゼロ。でも銀行や信用金庫はあまりそれを評価してくれません。
「担保価値が低い」とか「遠い」とか、「実績がない」(不動産投資を始めて10ヶ月)などが主な理由で、もっともだと思うけれども、でも実質利回りが15%も20%も出ていれば、返済できない可能性はかなり少ないのではないかと思います。なぜなら利回りは圧倒的に重要だから。
築浅で誰が見ても問題ないような投資用物件では、今の市場状況では純利回り8%くらい(融資返済利率除く)が何とか望めるところかと思います。でも築古の問題物件だったら14%くらい取れる物件もあります。それを10年間保有する前提で(僕の投資の前提になっています)、複利(投資の真髄は「複利」だと思います)でリターンを考えると….

       取得価格  利回り  10年後リターン
魅力物件  100万円  8%    216万円
問題物件  100万円  14%   371万円

ということになります。
10年間でその差155万円。たとえ問題物件がそのとき一銭にもならなくっても問題ありません。実際には、元から古い物件の方が値下がり率は低くなるのが普通ですが。
もちろん複利といっても税金がかかるし、またその他の考慮しなければならない要素もたくさんありますが、全体的に正しければ大体正しい、というのが僕の考えです。あまり細かいところに入っていくと要素の優先順位が見えにくくなります。

僕にはまったく自明のことと思われるのですが、それでも銀行や信用金庫からはなかなかお金が借りられません。考えられる理由は二つしかありません。
•僕の説明が信じられないほど下手である
•僕の理論はどこか大事なポイントが欠落していて、ナンセンスである
でもそれでもいいのです。
今やっている方法は自分で編み出した方法だから。ぜんぜんオリジナルじゃないけど。でも、失敗したって、自分のやり方でやらないと意味ないもんね。
銀行のバカヤロー
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by sakenosei0041 | 2006-12-04 19:18 | 投資基準