ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

カテゴリ:所有物件( 5 )

千葉県某市の一軒家のオーナーチェンジ物件を購入しました。価格は400万。現在6万円で賃貸中で、利回りは18%になります。
賃借人は2世帯家族。現在すでに3年間居住していて、再度契約更新が予定されています。

この物件は最初500万で売りに出され、370万円で指値をして、400万円で購入しました。比較的小さな不動産屋さんの中で完結した話なので、指値、といっても「うーん、このくらいでどうですか」「それじゃもうちょっと」という感じで決まっていきました。

首都圏でも田舎のほうに行くと、こういうオーナーチェンジ物件は市場が狭く、さらに一軒家で賃貸ビジネスをやっている人は非常に少ない。だから、この物件も「僕が買わず、もう一人の見込み客も見送れば、誰が買ったかわからない」という状態だそうです。ぼろい家ですが、表面利回りで18%はそれほど悪くはないと思います。一軒家は、マンションのように管理費、というものも無いですし、普通賃借人が自分で掃除をしたり、ある程度修繕したりするので、ほとんど維持費はかかりません。だからオーナーチェンジの場合、表面上の利回り18%にかなり近い利回りで実際回っていくことになるし。

まあでも家は相当ぼろいけど。でも住んでいる人たちはすごくいい人でした。
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by sakenosei0041 | 2007-02-13 18:45 | 所有物件
先日、入居直前であえなくキャンセルになってしまった事故物件、また申し込みがありました。今度は生活保護を受けている方です。よく聞いてみると、生活保護は来月で打ち切られる、とのこと。仕事が見つかったということなのでしょうか。詳しい事情はわからないものの、不動産屋の「今まではアパートに住んでいたのだが、滞納は一度もない」という言葉にかけて、OKしました。
無事契約にいたるかは予断を許しませんが、契約できた場合も家賃滞納のリスクはかなり高く、受け入れた決断が良であったかは自信はありません。ただ、判断の要素の中に「一度滞納を経験するのも悪くないか」というのが含まれていたのも事実。何事も経験です。
先日は、初めて借地権付一軒家を落札しました。借地権の交渉は一筋縄ではいきませんでしたが、常識的な範囲で落ち着き、一応懸案事項はすべて解決。詳細はまた次の機会に。
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by sakenosei0041 | 2007-01-19 17:34 | 所有物件

ホセの所有物件(3)

三番目に取得したのは、一、二軒目の物件に隣接した市にある一軒家。やはり競売です。これは事故物件でした。また別の機会に書きたいと思いますが、僕はある理由で事故物件は積極的に狙っています。この物件も
•89年築
•80平米
•4DK。車庫付
という条件で、程度も結構よかったのですが、151万円と、かなり安い価格で落札することができました。ちなみに次点は100万円くらいだったと思います。

どのような事故であったかというと、競売資料によると、以前一人で暮らしていた持ち主が、競売の調査官が訪れたときに宅内で病死しており、すでに死亡から数ヶ月が経過していた、というような内容です。

落札後、まず開錠し中に入る。相当びびりました。空家に入るだけでも結構異様な雰囲気があって緊張するのに、これはいわくつきの物件。もちろんすでに遺体は警察に運び出されてはいるものの、当時の状況を示す形跡はいたるところにあり、室内は残地物でいっぱいです。どきどきしながら各部屋を回り窓を開けて周り、一階に下りたところで二階から突然ものおとがしました。しかも動いている。ものすごく怖かったです。恐る恐る二階への階段を上がっていくと目の前に突然猫が飛び出した。開け放った窓から入ってきたのでした。その猫を何とかベランダから外に追い出して以降現在まで、窓を開けるときは必ず網戸を閉めるようにしています。

その後お払いなどをし、賃貸募集に出しました。この物件も実はまだ空き家です。設定家賃は46000円。周囲の相場に比べると相当安い設定なのですがなかなか入居者決まらず。事故の件は不動産屋さんにはもちろん話していますが、病死なので基本的には入居希望者には伝えていないようです。しかし何か微妙な空気があるのかもしれません。

リフォーム等の諸費用は45万円。入居時の利回りは28%です。想定空室率は35%。
これも最近募集をてこ入れしました。しばらく様子を見たいと思っています。
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by sakenosei0041 | 2006-12-15 17:42 | 所有物件

ホセの所有物件(2)

一軒目とおなじ回の競売で落札したのが、一軒目と同じ市にある平屋の家です。価格は113万円。「一軒家を100万円で買っちゃった!」と有頂天になって、飲んでは友達に自慢?していました。「えー100万で?」と驚く彼らの顔には羨望のまなざしが。すっかりいい気になっていたのですが、この家は半年たった今でも空家、今のところお荷物状態です。

競売、というシステム上、いかにぎりぎりの下値で落札するか、ということは非常に重要な問題です。高く入れれば何件でも落札できますが、それでは競売で買っている意味がない。ちなみに先日、僕が120万円で入札した物件は2件しか入札がなく、僕は次点で、落札は480万円。その人は121万円でも落札できたわけでした。
ということで、僕は10件入れて一軒落札できるかできないか、という確率を一応の目安に入札額を決定しています。だからめったに落ちないのが前提なので、基本的に事前に物件を見ることはしません。そうでないと経費で収支が合わなくなってしまうので。
この物件も見ないで買って、落札後見に行ってみると、、、「うゎ、マジでぼろい」と絶句。築30年で、もう何年も空き家で、壁の一部は去年の台風で飛ばされて雨が吹き込み、、、と。今でこそ数々の競売物件を見ているのでそのくらいでは驚きませんが、そのときはあまりのボロさに言葉を失ってしまったのでした。

そこから、すべてはじめての経験であるリフォームを開始。一つ一つ勉強していきながら、総額60万円かけて何とか人が住める状態にして、36000円で賃貸の募集をしています。

投資額173万円。賃料36000円/月。利回り25%。しかしそれも入居者がいてのこと。いなければゼロです。この物件の入札価格決定に当たっては、空室率を35%で計算しており、当初半年くらいの空室は計算に入れていました。最近賃貸斡旋の不動産屋さんをてこ入れたので、これで数ヶ月以内に入ってくれれば問題ない。しかしずっと入らない可能性もある。
この辺はこれから見ていかなくてはなりません。

それにしても36000円というのは、周辺の相場から見ても(同等物件でも)かなり安めの家賃設定なのです。しかし安いだけではなかなか入らない。難しいですね。
ちなみに家の現況は、こざっぱりしていて日当たりもいい。なかなか住みやすいのではないか、と思うのですが。。。先日同エリアに二日間の日程で物件を見学に行き、寝袋を持っていってこの家に泊まろうと思っていたのですが、、ついたときはもう真っ暗。家の中はひっそりと、底冷えがして。。。。ついつい駅前のビジネスホテルに泊まってしまったのですが。
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by sakenosei0041 | 2006-12-14 15:53 | 所有物件

ホセの所有物件(1)

ホセの所有物件(1)

というわけで、もう一度自分が持っている不動産を見直して行こうと思います。

最初に買ったのは、首都圏某県某市の一軒家。条件は
•1984年築
•2DK
•占有面積50平米。敷地面積96平米。
2階建ての一軒家です。

コストは
•取得費用198万円
•諸費用合計11万円
•合計209万円

というもの。競売で取得しました。
この物件は以前の持ち主が住んでいて、その人にそのまま貸すことになったためリフォーム代などは現時点で発生しておらず、また空家期間もありませんでした。
家賃の未払いが最大のリスクですが、前所有者、不動産屋さんと相談の上、家賃保障会社を利用しているため、実際リスクはあまりありません。

家賃は48000円/月。年間で576,000円。純利回りは27.5%です。

これは余裕で合格。
とわいえ、旧所有者にそのまま賃貸する、という、事前に想定していなかった幸運(?)に恵まれてのことで、全所有物件7件の中で、もっとも利回りがいい物件となっています。うーん。ただの偶然か。。。
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by sakenosei0041 | 2006-12-13 15:51 | 所有物件