ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

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現在僕は7件の収益用物件を所有しているが、全部自己資金で買っている。理由のひとつは融資が受けられないから。
今まで相談した銀行は7件くらいあるけど、今のところすべての銀行で断られている。うーん、なぜだろう。
今のところ、所有物件はトータルで純利13.5%くらいで回っているし、今年からはじめたばかりなので、当初期間の空室があり、今後利回りはさらに上がってくることがほとんど確実。自己資金もあるし、また年収だってまあまあ。でもだめ。
こういうことは相手の身になって考えてみると理由がわかってくるものらしいので、考えてみる。
そう、まず、俺に融資を行うことは、銀行にとってメリットがない。物件の金額が小さすぎる。一番安いもので約100万円。高いものでも850万程度。でも融資を行うのにかかる手間は3億円の物件と、それほど変わらない
物件の多くが、首都圏とは言っても言うだけ、という感じの田舎にある。取得のほとんどが競売である。ということもマイナス要因。
それから、なんといっても一番大きいのが、俺の取得する物件が、ほとんどすべて問題物件であること。そういう投資戦略なのだから当たり前だが、「借地権」「隣の家とつながっている」「異様に狭い」「異様に古い」「人が死んでいた」など、一般的に担保価値を設定しずらい物件ばかり。
そのほかにも、まだ事業を始めて一年未満で確定申告をしていない。サラリーマンとしての給与が歩合の部分が大きい、など、さまざまな理由があることがわかった。
やはり人の身になって考えてみるものである。これでは銀行も貸してくれないのも無理はない。
そういうわけだということがわかったので、融資に関してはあせらないことにした。もともとレバレッジを利かせて「一気に億万長者に成り上がる」というようなことを考えているわけではなく、「自分の投資手法に自信が持てた時点で借入金を利用しパイを増やす」という考えだし、そのうちもっと実績が出てきたら、貸してくれるところも出てこないとも限らないしね。
最近、いろんなところで紹介されているので参考にと思い、金森重樹さんの「一年で10億作る」不動産投資の破壊的成功法、という本を読んだ。さすがに非常に頭がよく、書いてあることも練れていて説得力もある。でもこの本は、そのタイトル通りの本なので、それを忘れないようにして読む必要があるんだと思う。文章力もあるので、読んでいるとタイトルを忘れがち。この本はあくまでも「1年で10億作る」ための本であって、それ以外のものではない。もちろん「不動産投資で成功する」ための本ではない。どんなに素晴らしいやり方をとっても一文無しから1年で10億作る(それで実際にもきちんと儲かる)、事のできる確率はすごい少なくて、でも不可能、とも言えず、その可能性にかけてリスクをとる人のための本だと思います(本にもそう書いてありますが)。そしてその過程で、銀行、および仲介する不動産屋は必ず儲かる。ということも忘れないようにしなければなりません。要するに宣伝だからね。
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by sakenosei0041 | 2006-12-27 19:28 | 融資
先日ご紹介した八街の事故物件、先週の土曜日に入居申し込みありました。運送業にお勤めの方で、4人家族。喜んでOKしたのですが、本日キャンセル。がっかりして理由を聞いてみると、希望者の方が先日駐車場の広さをチェックしに行って見ると、向かいのうちのおばさんがでてきて「あんたたちがいつまでもいるから犬がほえてうるさいじゃない(ってそのうちの犬なのです)」と怒鳴られてしまい、これでは近所づきあいができない、、となくなくキャンセルになったとのこと。ひどい話ですが、なかなかうまくいきません。潮目が変わるといいのですが。
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by sakenosei0041 | 2006-12-19 18:35 | 賃貸募集

ホセの所有物件(3)

三番目に取得したのは、一、二軒目の物件に隣接した市にある一軒家。やはり競売です。これは事故物件でした。また別の機会に書きたいと思いますが、僕はある理由で事故物件は積極的に狙っています。この物件も
•89年築
•80平米
•4DK。車庫付
という条件で、程度も結構よかったのですが、151万円と、かなり安い価格で落札することができました。ちなみに次点は100万円くらいだったと思います。

どのような事故であったかというと、競売資料によると、以前一人で暮らしていた持ち主が、競売の調査官が訪れたときに宅内で病死しており、すでに死亡から数ヶ月が経過していた、というような内容です。

落札後、まず開錠し中に入る。相当びびりました。空家に入るだけでも結構異様な雰囲気があって緊張するのに、これはいわくつきの物件。もちろんすでに遺体は警察に運び出されてはいるものの、当時の状況を示す形跡はいたるところにあり、室内は残地物でいっぱいです。どきどきしながら各部屋を回り窓を開けて周り、一階に下りたところで二階から突然ものおとがしました。しかも動いている。ものすごく怖かったです。恐る恐る二階への階段を上がっていくと目の前に突然猫が飛び出した。開け放った窓から入ってきたのでした。その猫を何とかベランダから外に追い出して以降現在まで、窓を開けるときは必ず網戸を閉めるようにしています。

その後お払いなどをし、賃貸募集に出しました。この物件も実はまだ空き家です。設定家賃は46000円。周囲の相場に比べると相当安い設定なのですがなかなか入居者決まらず。事故の件は不動産屋さんにはもちろん話していますが、病死なので基本的には入居希望者には伝えていないようです。しかし何か微妙な空気があるのかもしれません。

リフォーム等の諸費用は45万円。入居時の利回りは28%です。想定空室率は35%。
これも最近募集をてこ入れしました。しばらく様子を見たいと思っています。
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by sakenosei0041 | 2006-12-15 17:42 | 所有物件

ホセの所有物件(2)

一軒目とおなじ回の競売で落札したのが、一軒目と同じ市にある平屋の家です。価格は113万円。「一軒家を100万円で買っちゃった!」と有頂天になって、飲んでは友達に自慢?していました。「えー100万で?」と驚く彼らの顔には羨望のまなざしが。すっかりいい気になっていたのですが、この家は半年たった今でも空家、今のところお荷物状態です。

競売、というシステム上、いかにぎりぎりの下値で落札するか、ということは非常に重要な問題です。高く入れれば何件でも落札できますが、それでは競売で買っている意味がない。ちなみに先日、僕が120万円で入札した物件は2件しか入札がなく、僕は次点で、落札は480万円。その人は121万円でも落札できたわけでした。
ということで、僕は10件入れて一軒落札できるかできないか、という確率を一応の目安に入札額を決定しています。だからめったに落ちないのが前提なので、基本的に事前に物件を見ることはしません。そうでないと経費で収支が合わなくなってしまうので。
この物件も見ないで買って、落札後見に行ってみると、、、「うゎ、マジでぼろい」と絶句。築30年で、もう何年も空き家で、壁の一部は去年の台風で飛ばされて雨が吹き込み、、、と。今でこそ数々の競売物件を見ているのでそのくらいでは驚きませんが、そのときはあまりのボロさに言葉を失ってしまったのでした。

そこから、すべてはじめての経験であるリフォームを開始。一つ一つ勉強していきながら、総額60万円かけて何とか人が住める状態にして、36000円で賃貸の募集をしています。

投資額173万円。賃料36000円/月。利回り25%。しかしそれも入居者がいてのこと。いなければゼロです。この物件の入札価格決定に当たっては、空室率を35%で計算しており、当初半年くらいの空室は計算に入れていました。最近賃貸斡旋の不動産屋さんをてこ入れたので、これで数ヶ月以内に入ってくれれば問題ない。しかしずっと入らない可能性もある。
この辺はこれから見ていかなくてはなりません。

それにしても36000円というのは、周辺の相場から見ても(同等物件でも)かなり安めの家賃設定なのです。しかし安いだけではなかなか入らない。難しいですね。
ちなみに家の現況は、こざっぱりしていて日当たりもいい。なかなか住みやすいのではないか、と思うのですが。。。先日同エリアに二日間の日程で物件を見学に行き、寝袋を持っていってこの家に泊まろうと思っていたのですが、、ついたときはもう真っ暗。家の中はひっそりと、底冷えがして。。。。ついつい駅前のビジネスホテルに泊まってしまったのですが。
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by sakenosei0041 | 2006-12-14 15:53 | 所有物件

ホセの所有物件(1)

ホセの所有物件(1)

というわけで、もう一度自分が持っている不動産を見直して行こうと思います。

最初に買ったのは、首都圏某県某市の一軒家。条件は
•1984年築
•2DK
•占有面積50平米。敷地面積96平米。
2階建ての一軒家です。

コストは
•取得費用198万円
•諸費用合計11万円
•合計209万円

というもの。競売で取得しました。
この物件は以前の持ち主が住んでいて、その人にそのまま貸すことになったためリフォーム代などは現時点で発生しておらず、また空家期間もありませんでした。
家賃の未払いが最大のリスクですが、前所有者、不動産屋さんと相談の上、家賃保障会社を利用しているため、実際リスクはあまりありません。

家賃は48000円/月。年間で576,000円。純利回りは27.5%です。

これは余裕で合格。
とわいえ、旧所有者にそのまま賃貸する、という、事前に想定していなかった幸運(?)に恵まれてのことで、全所有物件7件の中で、もっとも利回りがいい物件となっています。うーん。ただの偶然か。。。
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by sakenosei0041 | 2006-12-13 15:51 | 所有物件
前回は、不動産投資をするために、「最低限必要な利回りは5%」という話でした。その5%は絶対的に発生する要因を考慮した後の数字です。すなわち、
①家賃の下落率(10年で2割くらい)
②②物件自体の価値の下落(10年で2割くらい)
③③空室率(10-40%)
④④管理費用(家賃の10-25%)
とすると、もちろん物件によって違いますが、この時点において、表面利回りで9-10%は必要である、ということがわかると思います。

さらに、米国債などと比較したときの、不動産投資特有のリスク要因、すなわち、
①手間がやたらにかかる
②現在が異様な低金利であり、そのうち金利は上がる
③地震等の自然災害
④家賃未払い等の突発的事故
も考慮に入れなければなりません。

考慮に入れる必要がないのは
①将来の不動産自体の市場の下落
で、これは誰にもわからず可能性は50:50。米国債を買うときの為替動向と同じで、この要因は考えても答えは出ません。

上記を考えると、単純に、不動産投資で、各投資物件からのリターンは12 – 13%は最低必要なものと思われます。そうでなければ黙って米国債を買っておいたほうがいい。
また、借金をして投資する場合には、これに借り入れ金利が上乗せされます。

うーん。こうしてみてみると、不動産投資って厳しいですね。俺のもってる物件がこの条件をクリアしてるか不安になってきた。。。


ためしにネットで収益用不動産物件をぱらぱら見てみると、マンションなどでは、管理費/積立金まで含めた超表面利回りで8-10%という物件がゴーロゴロ。これじゃ絶対採算は合いません。地雷みたいなものですね。しかも地雷ばっかり。。。。
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by sakenosei0041 | 2006-12-13 15:27 | 投資基準
不動産屋さんやりフォーム業者との付き合い方、距離感のとり方って、結構難しいですね。
なるべくビジネスライクにやるのがいい、と思っているんですが。親しくなるとなあなあになって、かえって自分の主張をするのが難しくなったり。「買主なんだぞ」という態度が出てしまったり。自分の人間性に疑問を感じる毎日です。

サラリーマン大家奮闘記」では、不動産屋さんにお歳暮を持っていったり、感銘を受けました。文章からも謙虚な人間性がにじみ出ていらっしゃって。勉強になりました。
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by sakenosei0041 | 2006-12-12 16:36 | 業者対応
こんにちは、ホセです。ブエノス・ディアス。

どんな物件に投資するかを考える前に、当然ながら最初に考えなければならないのは「不動産に投資するか」どうか、ということです。
株や債権、預金、といった一般的な投資先に比べて、不動産投資の特徴というと
メリット
•不動産を担保とすることによるレバレッジ効果が見込める。だから手持ちの資金がなくてもやり方によったら大きな収入が見込める
•物件選択や運用についての自由度が大きい。やり方によって大きく差が出るので、うまくやれば高い利回りを実現できる
•家を持っている、という「いい気持ち」を味わえる
デメリット
•すごく手間がかかる
•特に最初は先が見えないので、不安。
•自由度が高いので、やり方を間違えると簡単に赤字になる
•借金をしてやれば、やるほどリスクが高い
要するに、不動産投資は、手間がかかってリスクが高い、ということがいえます。手間がかかりリスクが高い、ということは、他の投資先より高いリターンを見込めない限り、不動産投資を選ぶ意味はありません。

米国債の10年物の利回りは大体5%くらいです。これより低くては意味がありません。もちろんこの場合の利回りはすべての経費、維持費、将来の物件価値の低下、を含んだ純利回りです。実際には純利回り5%未満で回っている物件、回している人は、相続対策などを含め相当数いるものと思われます。この人たちは不動産投資をやめたほうがいいでしょう。もちろん余計なお世話ですが。(続く)
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by sakenosei0041 | 2006-12-11 15:21 | 投資基準

ホセのオレ流不動産投資

こんにちは。ホセです。ブエノスディアス。
ホセの投資心得。
•自分の頭で考えて、自分で咀嚼し、それで投資を行いたい。不動産屋や銀行員が「そんなの当たり前だよ」という顔で話す話を疑う。自信がなくても頑張る。
•「借金をかかえたらリスクが大きくなる」とか「金利は上がったり下がったりする」というような真理を忘れないようにする。うまい話で踊らない。
•隙間に落ちている幸運の羽を拾うように。
•ユーモアを大事に



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by sakenosei0041 | 2006-12-04 19:36 | ブログの紹介

「利回り」の重要性

こんにちはホセです。ブエノスディアス。
今日は「利回り」についての話です。
 投資用不動産を取得する場合、「利回り」は当然もっとも重要な要素のひとつですが、その重要性はそれぞれの投資家によって違います。
 僕は「築古」の「問題」物件を中心に取得しているので、利回りは比較的よくなります。ざっくりいって、現在のところ全体で利回り15-16%。個別物件では25%くらいのものもあります。それで借金はゼロ。でも銀行や信用金庫はあまりそれを評価してくれません。
「担保価値が低い」とか「遠い」とか、「実績がない」(不動産投資を始めて10ヶ月)などが主な理由で、もっともだと思うけれども、でも実質利回りが15%も20%も出ていれば、返済できない可能性はかなり少ないのではないかと思います。なぜなら利回りは圧倒的に重要だから。
築浅で誰が見ても問題ないような投資用物件では、今の市場状況では純利回り8%くらい(融資返済利率除く)が何とか望めるところかと思います。でも築古の問題物件だったら14%くらい取れる物件もあります。それを10年間保有する前提で(僕の投資の前提になっています)、複利(投資の真髄は「複利」だと思います)でリターンを考えると….

       取得価格  利回り  10年後リターン
魅力物件  100万円  8%    216万円
問題物件  100万円  14%   371万円

ということになります。
10年間でその差155万円。たとえ問題物件がそのとき一銭にもならなくっても問題ありません。実際には、元から古い物件の方が値下がり率は低くなるのが普通ですが。
もちろん複利といっても税金がかかるし、またその他の考慮しなければならない要素もたくさんありますが、全体的に正しければ大体正しい、というのが僕の考えです。あまり細かいところに入っていくと要素の優先順位が見えにくくなります。

僕にはまったく自明のことと思われるのですが、それでも銀行や信用金庫からはなかなかお金が借りられません。考えられる理由は二つしかありません。
•僕の説明が信じられないほど下手である
•僕の理論はどこか大事なポイントが欠落していて、ナンセンスである
でもそれでもいいのです。
今やっている方法は自分で編み出した方法だから。ぜんぜんオリジナルじゃないけど。でも、失敗したって、自分のやり方でやらないと意味ないもんね。
銀行のバカヤロー
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by sakenosei0041 | 2006-12-04 19:18 | 投資基準