ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

<   2007年 02月 ( 6 )   > この月の画像一覧

江戸川区の借地権物件、ほんとに賃借人決まってしまいました。。リフォームが先週の金曜に終わり、土曜に決まるという早業(入居は3月1日)。稼動からの空室期間約6日。本当に実質利回り20%で回りそうです。

しかも、入居希望者から家賃の値引き(3000円)の打診があり、それをOKした直後に、別の不動産屋さんから「二番手でもいいから申し込みたいという人がいる」、と申込書が送られてきた、というバブルな状態。しかし、この物件の家賃設定は、不動産屋さんからは高すぎる、と言われており、2月いっぱいで決まらなければ、募集家賃を118,000円に下げようとおもっていたのでした。


この家は、リフォームしたとはいえボロい一軒家で、もともと別々の家だった1階と2階を強引にくっつけた、という70平米で5DKという変則的な家。

周辺の一軒家の貸家には結構空家が目立つ、という状況で、比較的高めと思われる家賃設定にもかかわらず、すぐに申し込みがあったのは、まさに5DKという変わった間取りゆえ、だと思われる。JRの駅に歩けて、5DKで、家賃が13万弱。ペット可。そんな家は、いくらボロイとは言えども、ごろごろ転がっているわけでは無く、しかし東京には1000万人の人がいて、ニッチな需要でも結構な数になる。しかも情報はネットで無限大にアクセス可能。

もともとは、「床はフローリングで全室洋室」「リビングを広げて4LDKに」「台所にある洗面所は風呂の近くへ」という、いまどきの賃貸リフォームの常識とされていることを何の気なしにやろうとしていたのが、「金がかかる」ので全部やめた。それがことごとく物件の魅力を高める結果となったわけです。

うーん、ラッキーだったけど、この出来事は深遠なるヒントを含んでいる気がする。。。。。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-26 17:20 | 賃貸募集
「競売もすれちゃって、最近じゃぜんぜんだめだよな。」と不動産屋のおやじたちに嘆かれる競売。その中で、今でも場合によっては開始価格より安い値段で落札することのできる借地権物件は、収益不動産としては非常に魅力的です。

最大のメリットである高利回り。東京23区内の物件でも、いまどき20%くらいの利回りは実現可能です。うそみたいな話だけど。

ちなみに先日競落した江戸川区の物件で計算してみると。

落札価格は500万くらい。リフォームが100万で、借地権の名義書換料が100万、の総投資額700万。現在128000円、で賃貸募集中です。借地権が1万円/月なので、これで計算すると

利回り約20.2%

となります。



借地権物件は、法的な評価価格としては建物価格のみなので、諸費用もとても安く済みます。先日、上の物件の取得税の請求が来ましたが、3万円です。固定資産税も2万円くらい。安すぎる。。。


そして、これは僕は今まで本や、ブログなどで触れられているのを見たことが無いのですが、借地権物件にはほかにもすごいメリットがあります。それは減価償却。上記のように、借地権物件の法的価格は建物のみなので、取得価格の100%を減価償却することができる、と思われる、のです。

これは非常に大きなメリットです。たとえば利回り20%でまわして、5年間所有、5年で減価償却すると税金はゼロ。そして5年後に、収益物件、として「利回り20%」とかいって売る。20%の利回りなら、借地権だろうがへちまだろうがすぐに売れます。

こういうことを繰り返すと、利回り20%で税金ゼロ、これで複利で10年まわすと、資産は5.2倍になるのです。20年ならなんと38倍。100万円は、僕が58歳になるころには3800万円になっているというわけ。



っと、そんなにうまくいくわけないか。

それにこの減価償却のメリットは、どんな本にも載っていないだけに、単なる僕の勘違い、という可能性は大いにある。もうすぐ確定申告なので、真偽が判明したら報告しますね。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-23 14:09 | 借地権
「すっかり落札価格が高くなってしまった」といわれる競売。しかし借地権の物件は今でもかなり安く落とすことができます。一番の問題点は曖昧糢糊とした「借地権の名義変更料」。いったいいくら払えばいいのでしょうか?



「相場はあって無きの如し」「法律上は払う義務なし」「価格は地主の言い値次第」といわれる借地権の名義変更料と更新料。ネットであれこれ見てみると「更新料は更地価格の3-5%」、「譲渡承諾料は借地権価格の10%」くらいと言われているようです。

競売にて借地権物件を落札すると、落札者は、「借地権の名義変更」について、地主の承諾を得なければならない。それが得られない場合は「裁判を要する」ということになっています。
しかし裁判となれば時間も金もかかるし、それに通常は厚く保護されている「借地権」も、競売を経ると、保護が一気に弱くなり、一般に地主有利となっていきます。もともと借地権の保護は「弱者」である賃借人を保護するためのものなので、それも当然。

実際にやってみると?



いままで2件の借地権物件を落札してます。どちらも23区内の一軒家で、落札金額は500万円くらい。

最初の一件目。借地権の期限を2ヵ月後に控えて落札。地主と全然連絡が取れなくって、これは裁判か、と覚悟を決めたところやっと電話がかかってきた。
「髭に黒装束なのですぐにわかると思います」という地主さんの言葉に「ついに筋者と遭遇か!」と思いきや、現れた地主さんはダンディでまた人の良さそうな紳士。

ほっとしつつ面談開始。延々と続いた雑談の後、一時間後にやっと名義書換の話になる。地主さんからの提案は「新しく20年の借地権をむすんで」200万円、というもの。覚悟していたよりも2倍も高い。
裁判覚悟で望んでいたので、ぐっと粘り腰をみせ、最終的に100万円、領収書なし、で話がついた。
更地価格の大体5%くらいでした。
後で地元の不動産屋さんに聞いてみると「200万でも良心的」ということでした。「地主は悪人」という普遍の法則を思い起こせばラッキーなことでした。

2件目はつい最近。今度は入札前に登記簿を取って地主に会いに行く。しかしせっかく勇気を振り絞って会いに行った人はなぜか別人。
またぶっつけで入札。
落札後、今度は本物の地主に手土産もって夜討ちで押しかけるとあからさまに迷惑な様子。しかし話は何とかうまくいき、結果的に、こちらもやはり100万円で、20年間の借地契約を結ぶことになりました。


たった2件の経験なのであまり参考にならないかも知れませんが、複数の不動産屋さんの話とともに考え合わせると、どちらもかなり良心的なケース、だったように思えます。
立退き交渉に比べると、こちらの立場はずいぶん心もとないものであり、地主が「500万」とか言って絶対に譲らなければ話は簡単には納まりません。地裁担当者によると「裁判になり、地主が借地権を買い取る、といえば、100%地主が勝つ」そうです。
くれぐれも、事前に地主に当たっておくことは重要でしょう。

しかし私は今日も地主に当たらずに借地権物件に入札してしまいました。。。。。。こんなことではいけない、と思いながらも。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-22 19:43 | 借地権
千葉県某市の一軒家のオーナーチェンジ物件を購入しました。価格は400万。現在6万円で賃貸中で、利回りは18%になります。
賃借人は2世帯家族。現在すでに3年間居住していて、再度契約更新が予定されています。

この物件は最初500万で売りに出され、370万円で指値をして、400万円で購入しました。比較的小さな不動産屋さんの中で完結した話なので、指値、といっても「うーん、このくらいでどうですか」「それじゃもうちょっと」という感じで決まっていきました。

首都圏でも田舎のほうに行くと、こういうオーナーチェンジ物件は市場が狭く、さらに一軒家で賃貸ビジネスをやっている人は非常に少ない。だから、この物件も「僕が買わず、もう一人の見込み客も見送れば、誰が買ったかわからない」という状態だそうです。ぼろい家ですが、表面利回りで18%はそれほど悪くはないと思います。一軒家は、マンションのように管理費、というものも無いですし、普通賃借人が自分で掃除をしたり、ある程度修繕したりするので、ほとんど維持費はかかりません。だからオーナーチェンジの場合、表面上の利回り18%にかなり近い利回りで実際回っていくことになるし。

まあでも家は相当ぼろいけど。でも住んでいる人たちはすごくいい人でした。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-13 18:45 | 所有物件
明日は、一軒家OC物件(400万円。賃料6万円/月で安定的に賃借中)、の決済で千葉方面に行くので、その足で、一泊して千葉中の山小屋用の物件を見てこようと思います。
これは賃貸業とはまったく関係なくって、完全に個人の趣味用。山の中にあって、周囲に民家が全然なくって、出来れば平屋の利用可能な小屋(家)がたっていて、それで海も近くって。予算は300万円です。
そんなんあるか!と不動産屋さんに怒られるか、と思いきや、一応候補と思われる物件が15件ほど(でも、千葉各地の不動産屋約50件にFAX、メールで連絡してこの件数ですから、多くないかもしれませんが)ほど。
中にはイメージにすごーくあっていそうなものもあり、楽しみ。明日朝早いんだけど、今晩眠れないかも知れません。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-08 20:07 | 山小屋
最初の物件を取得したのが去年の3月。先日、もう一軒借地権付一軒家を競落し、某市のオーナーチェンジ一軒家を購入し、総所有件数は9件になりました。
最初の一件を取得するまでは、「本当に不動産なんて購入できるのであろうか」と思いながら、広大な暗闇の中で闇雲にあっちこっち進んでいる感じでしたが、いまでは不動産の取引にも大分慣れ、かばんの中に決済用の数百万の札束が入っていてもきょろきょろせずに歩けるようになりました。
稼動中の7件のうち6件入居中。家賃収入は約45万円/月で、利回りは19%くらいで回っています。
購入した物件に実際に入居者がつき、家賃が入ってきて、最初の段階での結果が見えてくるようになりました。まだまだ不確定要因は多いものの、今まではおおむね予想していた範囲で進んでおり、自分のやり方も、少しずつ、見えてきたように思えます。

まあしかし、まだまだ素人に毛がちょろ、っと生えた男子中学生のようなもの。日々これ勉強です。でも不動産は非常に面白い。だんだんと気持ちが入ってきて、本業に近づいてくる今日この頃、会社の仕事に身が入りません。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-07 15:22 | 投資成果