ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

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「最近は素人さんが入札するもんだから、競売の落札価格が上がっちゃってねー。(こまんだよね)」と、素人大家である僕の目の前で、不動産屋さんはよくこぼす。競売の落札価格が上がってしまったのは、僕たちトーシローが右も左もわからず、エイヤッと入札してるからなのでしょうか。


「競売の落札価格が昔に比べて高くなった」というのは、これはどうも疑いの余地無い事実のようです。自分自身でデータ比較をしたわけではありませんが、今まで見た統計のどれもが、「昔に比べて、ずっと入札数が多くなり、落札額の基準価格に対する割合が上がっている」ことを示しているようです。

しかし、ひとつ注目しなければならないのは、「今でも落札者は法人が圧倒的に多い」という事実。特に、いかにもトーシロー投資家が手を出しそうな、300万円前後のワンルームを除くと、まあ落札者のほとんどは法人です。つまり、素人も結構入札してるんだろうが、結局は玄人が落札している、といえる。

素人に負けないために玄人が高値で入れる、という側面はあるにせよ、そこはプロですから、採算が取れないような値段で落としても仕方ない。だからよく言われるような「競売の方が一般価格より高いこともままある」というようなことは、実際にはあまり無いわけです。もちろんそういう場合も時にはあるけど。だって彼らは市場価格より安い値段で買えばいいわけではなくって、そこに、利益、経費、人件費など、莫大な費用を乗せて転売しなければならないのだから。


そう入っても競売というのは厳然たる市場原理の働く場所。落札価格が上がっているのは、需要が供給を超えて増えてきたから、に違いはありません。しかし増えたのは素人だけではなく、むしろ、玄人の市場参加者なのではないのか、と思う。
理由は明白。競売制度の改革により「素人が参加できるくらいだから、玄人はもっと簡単に参加できる」のだからです。

つまり、現在の競売市場は、玄人素人入り混じった混雑状態になっており、でも実際は上のほうには玄人ばっかりいて足の引っ張り合いをしている、状態であるかと思われます。まあそれも仕方が無いわけですが。競争なので。


また、看過できないもうひとつの原因は「競売代行屋」の存在かと想像されます。エージェントとして動く彼らは、基本的には落札できてなんぼ。競売に、「割安に物件を仕入れる」ためではなく、「どんどん落札する」ために参加しています。

現在の僕の競売の打率は5分~8分といったところで、大体12-15回入札して一回落ちるか落ちないか、という感じですが、代行業者はもちろんこれでは商売にはならない。こんな確率では客はさっさと逃げてしまう。
想像するに、多分「二回に一回は落とす」くらいの感覚で入れているのではないか。そうすると、なかには血迷った業者や個人が強烈な価格で入札する場合もあるし、代行業者の、顧客に対するアドバイス価格は相当高くなることが予想されます。


というような要因が入り混じって、競売の落札価格は上がってしまっている。と、こんなことは誰でも考えてるか。


しかしそれでも、やはり競売は、特に素人にとっては非常においしい物件仕入れルートだと思うのです。

通常市場ではもちろん、任売物件だって、僕らのところに回ってくるのは、散々業者が選別した後の物件のみ。おいしい物件は業者が買うので、まったく当たり前の話ですが、掘り出し物などはありません。

一方競売では素人も玄人と同じ土俵で勝負できる。しかもその土俵の基準は、(落札の主体が業者であるということは)、そこに利益を乗せて、経費を乗せて、それでも一般市場に売ることができる、というラインにあるわけです。

それに人気は集中します。ちょっと目線を買えるだけで、入札数は3-4件になり、入札が1件のみ、という物件も珍しくない。そんな値段で買えば、たとえば10年後に売るとしてもまあ買った値段くらいでは売れるでしょう(業者が入札しないのは、それでは十分な利益がでないからなので)。
そうすると、僕らは純粋に利回りのことだけ考えればいいわけです。

ちょっと長すぎるか、このブログ。
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by sakenosei0041 | 2007-03-15 18:11 | 競売ノウハウ
先日ご報告した家賃滞納問題。

本日、内容証明にて、がつん、とお見舞いしました。

現在滞納開始二週間経過。なんといっても、契約後最初の支払いが滞っている現状、このまま手をこまねいていては、泥沼化する可能性は極めて高い、と思われます。もう10回以上電話をしているのですが、いつも電話には誰も出ず(一度娘さんらしき女性がでた)、賃借人本人とは話ができておりません。なので、いきなり内容証明を送るのはいかがなものか、という気もしたのだけれど、油断するとどんどん良いほうに想像を持っていってしまう事なかれ主義の己に打ち勝つべく、あえて内容証明郵便を利用しました。

吉とでるか凶と出るか、結果はまた後日。

郵便の内容を紹介します。参考になれば。






平成19年3月13日

通知書
拝啓 平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、貴殿の平成19年3月分の家賃が未納になっており、支払期限より2週間が経過しました。
再三お電話を差し上げ、ご家族の方に伝言を残しましたが、直接お話ができないため、遺憾ですが、内容証明郵便にて、本通知書を送らせていただきます。
平成19年3月22日までにお支払いの無い場合は、保証人様等への連絡および請求をさせていただき、また法的措置も検討いたします。
なお、本書が到着以前にお支払いをいただいた場合は、ご容赦のほど、よろしくお願い申し上げます。
敬具
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by sakenosei0041 | 2007-03-13 18:25 | トラブル

実録、宅建登録実務講習


不動産の実務経験が無い、宅建試験合格者は、免許登録をするために「登録実務講習をうけ」、講習の最後に行われる試験で「80点以上」を取らねばならなりません。失敗すれば、次の講習は一年後。。。。。

不動産投資を志すものたるや、宅建の資格を取らねばなりません。少なくとも、真剣に資格取得を目指して勉強するか否か、で、その人の不動産業における実力は大きく違ってくるはず。勉強をしなければ、知識の量はごくごく限られ、とても不動産屋さんと渡り合えない。しかしながら不動産屋さんでも宅建の試験に受かってない人は山ほどいるので、きちんと勉強しさえすれば、何の臆することも無く、対等に渡り合えるようになると思われます(知識上は)。すごく実感しています。

数ヶ月勉強すれば取れる、といわれる宅建ですが、しかし、合格率は20%以下。適当にやって受かるほど甘くは無い。それ故、僕も含めて、合格者は、少なくとも最後の1-2週間くらいは相当真剣に勉強した(もしくはきちんと計画的に勉強を続けた)ものと思われます。

しかし、そんな努力の結果、見事試験に合格しても、実務未経験者には、「登録実務講習確認テスト」という次なる関門が控えており、合格ラインは、マーク式、記述式、それぞれ80%以上。宅建試験の合格ラインが70%程度だというのに。。。非常に理不尽です。


おととい、昨日と、実務講習を受けきた。テストの結果は一ヶ月半先にならないとわからないものの(役所仕事で遅すぎる)、結論から言うと、確認テストの合格ライン8割を取れていない人は、教室の200人の中に一人もいないと思われます。何にもしていかなくても、落ちることはまずありません。

4人の先生は、交代で授業を担当しますが、(一人当たりの受け持ちは、二日でたったの2時間。受講料が高いわけだ)、彼らの主な仕事は、最後の試験にどこが出るかを教えることです。「ここは重要ですから、2-3日は覚えておいたほうがいいと思いますね」といったところが試験に出るので、そこに付箋をつけておく。資料は持ち込み可なので覚える必要もありません。

とこんな茶番な講習ではありますが、二日間で、「調査」「契約書作成」「重要事項作成」を一通り、演習し、かなりためになったと思います。
昼飯の後の一時間はどう頑張っても眠ってしまい、「飯を食うと眠くなる、というのはきわめて自然な生体反応だから、夜飯を食ってすぐ寝ると体に良くない、という常識は、ほんとかどうか疑問だなあ」などと思いつつも、十分価値のあった講習会でした。

これで、4月の終わりに結果が通知され、その後主任者登録の申請。宅建事業者を設立できるのは(その予定にしている)早くても8月末だとか。。。。もう少し早く進めてほしいなあ。
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by sakenosei0041 | 2007-03-13 18:00 | その他
現在所有している賃貸物件9件の家賃。一番安いのが36,000円で、一番高いのが、先週から募集し始めた大田区の借家で135,000円。
賃借人の決まりやすさは、個別の物件や設定家賃によってまちまちだけど、ひとつだけ確かなことがわかってきた。家賃が低い物件には、収入の低い人が入り、それ故、家賃滞納の可能性が(すんごく)高い、ということ。当たり前かもしれないけど。


前回書いたように、家賃43,000円の事故物件は、現在、初月の家賃、滞納中。今まで実際滞納があったのはそれだけなのですが、一番最初に取得して、すでに10ヶ月以上空き家となっている、家賃36,000円設定の家にも、申し込みは今まで何度かあり、いかにも、という人が多いのでありました。

ちなみに、上記2件は、全所有物件の中で、もっとも長期間空き家になっている物件でもある。(それ以外は、最長でも2ヶ月くらいで賃借人が決まっている)

家賃36,000円の家。これは、千葉の上総方面の平屋の2DKなのですが、ボロイなりに日当たりもよく、「この家賃じゃ一発だよな」と思って募集を始めたもの。しかしながら、和式の汲み取りトイレが最大のネックとなり、いまだに空き家のままです。

先日申し込みがあったのは、40代前半の女性(稚児もち)。理容店に勤務していたというその女性は、現在無職。それどころか、現在家が無い状態らしく、車に荷物を積んで、赤子と生活しているとのこと。理容店での去年の年収も100万円。来月からの就職先の床屋さんは、一応決まっているらしい。
滞納してくれ、と言わんばかりの賃借希望者ではありますが、「断ったら気の毒なのでは」という清い心と、「もうずっと空き家だし何でもいいや」という弱いココロのささやきに負け、「就職先から、ほんとに就職する、という一筆をもらってくれたらOKですよ」と、仲介先の不動産屋さんに伝えました。

はたして。
女性は「そんなのめんどくさい」と、申し込みを取り下げたとのこと。やはり「飛んで火に入る夏の虫」の状態であったことが判明しました。

その翌日に、家賃46,000円の家の滞納判明。やはり、入居者選びは、強い心、を持って対処せねばならぬ、ということがよくわかりました。

しかしながら、やはりそうは言えども、家賃が3万円とか4万円とか言う家に、お金も節度もあるような人が入りたがる訳も無く、もちろん低所得でもしっかりした人はたくさんいますが、入居申込書からそれを判断するのは容易ではない。大体うそを書かれていても、絶対にわからない。
やはり、募集家賃の低いような貸家は、滞納リスクはかなり高い、ということが一般的に言えるでしょう。

こういうことも、頭ではわかっていても、痛い目にあわないとなかなか身につかない。やはり何事も経験だということがわかります。
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by sakenosei0041 | 2007-03-09 18:11 | トラブル
ついにはじめての家賃滞納が発生。しかも契約後第一回目の家賃が振り込まれていない。。。

これは件の事故物件。もとの所有者が亡くなって、半年ほどそのままになっていたもの。競売で極端に安い値段で落札し(築15年の4DKの一軒屋で150万円くらい)、43000円の家賃で募集していました。

相場より圧倒的に安い家賃設定にもかかわらず、なぜか半年間誰も入らず。やっと入ったと思ったら、初月から家賃滞納とは。

さっき、早速携帯に電話してみる。すると、めちゃくちゃ軽いPOPな呼び出し音。40代の男性の電話にしては軽すぎる。いやな予感の後、「はい」、と若い女性の声。アクセントは「い」にある。
いやな予感は募るばかり。
「~さんの携帯ですか?」と聞いてみたところ「あんた誰?」という返事。

うーん。参った。

ここにいたり「入居者の選定は非常に重要」との多くの先人の言葉が、やっと胸に入ってきました。何事も経験しなければ学べないのだなあ。

電話に出たのは娘さんだったようで、とりあえず折り返しの電話を依頼しました。


契約のときの情報では、借主の人は、昨年まで生活保護を受けていて、それが打ち切られ、働き始めた、ということでした。まあ、仕事が見つかったから生活保護の受給をやめた、ということなのかもしれないけど。
最初からやばそうな予感は、確かに漂っていた。しかしすでに半年以上空き家であり、それと「滞納も経験だからなあ」と、半ば滞納を期待して(それを言い訳にして?)OKしたのでした。

ああやはり。

しかし何事も経験経験。滞納も経験。経過はまたご報告します。
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by sakenosei0041 | 2007-03-08 17:53 | トラブル