ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

タグ:所有物件 ( 11 ) タグの人気記事

先日ご報告した家賃滞納問題。

本日、内容証明にて、がつん、とお見舞いしました。

現在滞納開始二週間経過。なんといっても、契約後最初の支払いが滞っている現状、このまま手をこまねいていては、泥沼化する可能性は極めて高い、と思われます。もう10回以上電話をしているのですが、いつも電話には誰も出ず(一度娘さんらしき女性がでた)、賃借人本人とは話ができておりません。なので、いきなり内容証明を送るのはいかがなものか、という気もしたのだけれど、油断するとどんどん良いほうに想像を持っていってしまう事なかれ主義の己に打ち勝つべく、あえて内容証明郵便を利用しました。

吉とでるか凶と出るか、結果はまた後日。

郵便の内容を紹介します。参考になれば。






平成19年3月13日

通知書
拝啓 平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、貴殿の平成19年3月分の家賃が未納になっており、支払期限より2週間が経過しました。
再三お電話を差し上げ、ご家族の方に伝言を残しましたが、直接お話ができないため、遺憾ですが、内容証明郵便にて、本通知書を送らせていただきます。
平成19年3月22日までにお支払いの無い場合は、保証人様等への連絡および請求をさせていただき、また法的措置も検討いたします。
なお、本書が到着以前にお支払いをいただいた場合は、ご容赦のほど、よろしくお願い申し上げます。
敬具
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-03-13 18:25 | トラブル
現在所有している賃貸物件9件の家賃。一番安いのが36,000円で、一番高いのが、先週から募集し始めた大田区の借家で135,000円。
賃借人の決まりやすさは、個別の物件や設定家賃によってまちまちだけど、ひとつだけ確かなことがわかってきた。家賃が低い物件には、収入の低い人が入り、それ故、家賃滞納の可能性が(すんごく)高い、ということ。当たり前かもしれないけど。


前回書いたように、家賃43,000円の事故物件は、現在、初月の家賃、滞納中。今まで実際滞納があったのはそれだけなのですが、一番最初に取得して、すでに10ヶ月以上空き家となっている、家賃36,000円設定の家にも、申し込みは今まで何度かあり、いかにも、という人が多いのでありました。

ちなみに、上記2件は、全所有物件の中で、もっとも長期間空き家になっている物件でもある。(それ以外は、最長でも2ヶ月くらいで賃借人が決まっている)

家賃36,000円の家。これは、千葉の上総方面の平屋の2DKなのですが、ボロイなりに日当たりもよく、「この家賃じゃ一発だよな」と思って募集を始めたもの。しかしながら、和式の汲み取りトイレが最大のネックとなり、いまだに空き家のままです。

先日申し込みがあったのは、40代前半の女性(稚児もち)。理容店に勤務していたというその女性は、現在無職。それどころか、現在家が無い状態らしく、車に荷物を積んで、赤子と生活しているとのこと。理容店での去年の年収も100万円。来月からの就職先の床屋さんは、一応決まっているらしい。
滞納してくれ、と言わんばかりの賃借希望者ではありますが、「断ったら気の毒なのでは」という清い心と、「もうずっと空き家だし何でもいいや」という弱いココロのささやきに負け、「就職先から、ほんとに就職する、という一筆をもらってくれたらOKですよ」と、仲介先の不動産屋さんに伝えました。

はたして。
女性は「そんなのめんどくさい」と、申し込みを取り下げたとのこと。やはり「飛んで火に入る夏の虫」の状態であったことが判明しました。

その翌日に、家賃46,000円の家の滞納判明。やはり、入居者選びは、強い心、を持って対処せねばならぬ、ということがよくわかりました。

しかしながら、やはりそうは言えども、家賃が3万円とか4万円とか言う家に、お金も節度もあるような人が入りたがる訳も無く、もちろん低所得でもしっかりした人はたくさんいますが、入居申込書からそれを判断するのは容易ではない。大体うそを書かれていても、絶対にわからない。
やはり、募集家賃の低いような貸家は、滞納リスクはかなり高い、ということが一般的に言えるでしょう。

こういうことも、頭ではわかっていても、痛い目にあわないとなかなか身につかない。やはり何事も経験だということがわかります。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-03-09 18:11 | トラブル
江戸川区の借地権物件、ほんとに賃借人決まってしまいました。。リフォームが先週の金曜に終わり、土曜に決まるという早業(入居は3月1日)。稼動からの空室期間約6日。本当に実質利回り20%で回りそうです。

しかも、入居希望者から家賃の値引き(3000円)の打診があり、それをOKした直後に、別の不動産屋さんから「二番手でもいいから申し込みたいという人がいる」、と申込書が送られてきた、というバブルな状態。しかし、この物件の家賃設定は、不動産屋さんからは高すぎる、と言われており、2月いっぱいで決まらなければ、募集家賃を118,000円に下げようとおもっていたのでした。


この家は、リフォームしたとはいえボロい一軒家で、もともと別々の家だった1階と2階を強引にくっつけた、という70平米で5DKという変則的な家。

周辺の一軒家の貸家には結構空家が目立つ、という状況で、比較的高めと思われる家賃設定にもかかわらず、すぐに申し込みがあったのは、まさに5DKという変わった間取りゆえ、だと思われる。JRの駅に歩けて、5DKで、家賃が13万弱。ペット可。そんな家は、いくらボロイとは言えども、ごろごろ転がっているわけでは無く、しかし東京には1000万人の人がいて、ニッチな需要でも結構な数になる。しかも情報はネットで無限大にアクセス可能。

もともとは、「床はフローリングで全室洋室」「リビングを広げて4LDKに」「台所にある洗面所は風呂の近くへ」という、いまどきの賃貸リフォームの常識とされていることを何の気なしにやろうとしていたのが、「金がかかる」ので全部やめた。それがことごとく物件の魅力を高める結果となったわけです。

うーん、ラッキーだったけど、この出来事は深遠なるヒントを含んでいる気がする。。。。。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-26 17:20 | 賃貸募集
「競売もすれちゃって、最近じゃぜんぜんだめだよな。」と不動産屋のおやじたちに嘆かれる競売。その中で、今でも場合によっては開始価格より安い値段で落札することのできる借地権物件は、収益不動産としては非常に魅力的です。

最大のメリットである高利回り。東京23区内の物件でも、いまどき20%くらいの利回りは実現可能です。うそみたいな話だけど。

ちなみに先日競落した江戸川区の物件で計算してみると。

落札価格は500万くらい。リフォームが100万で、借地権の名義書換料が100万、の総投資額700万。現在128000円、で賃貸募集中です。借地権が1万円/月なので、これで計算すると

利回り約20.2%

となります。



借地権物件は、法的な評価価格としては建物価格のみなので、諸費用もとても安く済みます。先日、上の物件の取得税の請求が来ましたが、3万円です。固定資産税も2万円くらい。安すぎる。。。


そして、これは僕は今まで本や、ブログなどで触れられているのを見たことが無いのですが、借地権物件にはほかにもすごいメリットがあります。それは減価償却。上記のように、借地権物件の法的価格は建物のみなので、取得価格の100%を減価償却することができる、と思われる、のです。

これは非常に大きなメリットです。たとえば利回り20%でまわして、5年間所有、5年で減価償却すると税金はゼロ。そして5年後に、収益物件、として「利回り20%」とかいって売る。20%の利回りなら、借地権だろうがへちまだろうがすぐに売れます。

こういうことを繰り返すと、利回り20%で税金ゼロ、これで複利で10年まわすと、資産は5.2倍になるのです。20年ならなんと38倍。100万円は、僕が58歳になるころには3800万円になっているというわけ。



っと、そんなにうまくいくわけないか。

それにこの減価償却のメリットは、どんな本にも載っていないだけに、単なる僕の勘違い、という可能性は大いにある。もうすぐ確定申告なので、真偽が判明したら報告しますね。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-23 14:09 | 借地権
「すっかり落札価格が高くなってしまった」といわれる競売。しかし借地権の物件は今でもかなり安く落とすことができます。一番の問題点は曖昧糢糊とした「借地権の名義変更料」。いったいいくら払えばいいのでしょうか?



「相場はあって無きの如し」「法律上は払う義務なし」「価格は地主の言い値次第」といわれる借地権の名義変更料と更新料。ネットであれこれ見てみると「更新料は更地価格の3-5%」、「譲渡承諾料は借地権価格の10%」くらいと言われているようです。

競売にて借地権物件を落札すると、落札者は、「借地権の名義変更」について、地主の承諾を得なければならない。それが得られない場合は「裁判を要する」ということになっています。
しかし裁判となれば時間も金もかかるし、それに通常は厚く保護されている「借地権」も、競売を経ると、保護が一気に弱くなり、一般に地主有利となっていきます。もともと借地権の保護は「弱者」である賃借人を保護するためのものなので、それも当然。

実際にやってみると?



いままで2件の借地権物件を落札してます。どちらも23区内の一軒家で、落札金額は500万円くらい。

最初の一件目。借地権の期限を2ヵ月後に控えて落札。地主と全然連絡が取れなくって、これは裁判か、と覚悟を決めたところやっと電話がかかってきた。
「髭に黒装束なのですぐにわかると思います」という地主さんの言葉に「ついに筋者と遭遇か!」と思いきや、現れた地主さんはダンディでまた人の良さそうな紳士。

ほっとしつつ面談開始。延々と続いた雑談の後、一時間後にやっと名義書換の話になる。地主さんからの提案は「新しく20年の借地権をむすんで」200万円、というもの。覚悟していたよりも2倍も高い。
裁判覚悟で望んでいたので、ぐっと粘り腰をみせ、最終的に100万円、領収書なし、で話がついた。
更地価格の大体5%くらいでした。
後で地元の不動産屋さんに聞いてみると「200万でも良心的」ということでした。「地主は悪人」という普遍の法則を思い起こせばラッキーなことでした。

2件目はつい最近。今度は入札前に登記簿を取って地主に会いに行く。しかしせっかく勇気を振り絞って会いに行った人はなぜか別人。
またぶっつけで入札。
落札後、今度は本物の地主に手土産もって夜討ちで押しかけるとあからさまに迷惑な様子。しかし話は何とかうまくいき、結果的に、こちらもやはり100万円で、20年間の借地契約を結ぶことになりました。


たった2件の経験なのであまり参考にならないかも知れませんが、複数の不動産屋さんの話とともに考え合わせると、どちらもかなり良心的なケース、だったように思えます。
立退き交渉に比べると、こちらの立場はずいぶん心もとないものであり、地主が「500万」とか言って絶対に譲らなければ話は簡単には納まりません。地裁担当者によると「裁判になり、地主が借地権を買い取る、といえば、100%地主が勝つ」そうです。
くれぐれも、事前に地主に当たっておくことは重要でしょう。

しかし私は今日も地主に当たらずに借地権物件に入札してしまいました。。。。。。こんなことではいけない、と思いながらも。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-22 19:43 | 借地権
千葉県某市の一軒家のオーナーチェンジ物件を購入しました。価格は400万。現在6万円で賃貸中で、利回りは18%になります。
賃借人は2世帯家族。現在すでに3年間居住していて、再度契約更新が予定されています。

この物件は最初500万で売りに出され、370万円で指値をして、400万円で購入しました。比較的小さな不動産屋さんの中で完結した話なので、指値、といっても「うーん、このくらいでどうですか」「それじゃもうちょっと」という感じで決まっていきました。

首都圏でも田舎のほうに行くと、こういうオーナーチェンジ物件は市場が狭く、さらに一軒家で賃貸ビジネスをやっている人は非常に少ない。だから、この物件も「僕が買わず、もう一人の見込み客も見送れば、誰が買ったかわからない」という状態だそうです。ぼろい家ですが、表面利回りで18%はそれほど悪くはないと思います。一軒家は、マンションのように管理費、というものも無いですし、普通賃借人が自分で掃除をしたり、ある程度修繕したりするので、ほとんど維持費はかかりません。だからオーナーチェンジの場合、表面上の利回り18%にかなり近い利回りで実際回っていくことになるし。

まあでも家は相当ぼろいけど。でも住んでいる人たちはすごくいい人でした。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-13 18:45 | 所有物件
最初の物件を取得したのが去年の3月。先日、もう一軒借地権付一軒家を競落し、某市のオーナーチェンジ一軒家を購入し、総所有件数は9件になりました。
最初の一件を取得するまでは、「本当に不動産なんて購入できるのであろうか」と思いながら、広大な暗闇の中で闇雲にあっちこっち進んでいる感じでしたが、いまでは不動産の取引にも大分慣れ、かばんの中に決済用の数百万の札束が入っていてもきょろきょろせずに歩けるようになりました。
稼動中の7件のうち6件入居中。家賃収入は約45万円/月で、利回りは19%くらいで回っています。
購入した物件に実際に入居者がつき、家賃が入ってきて、最初の段階での結果が見えてくるようになりました。まだまだ不確定要因は多いものの、今まではおおむね予想していた範囲で進んでおり、自分のやり方も、少しずつ、見えてきたように思えます。

まあしかし、まだまだ素人に毛がちょろ、っと生えた男子中学生のようなもの。日々これ勉強です。でも不動産は非常に面白い。だんだんと気持ちが入ってきて、本業に近づいてくる今日この頃、会社の仕事に身が入りません。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-02-07 15:22 | 投資成果
先日、入居直前であえなくキャンセルになってしまった事故物件、また申し込みがありました。今度は生活保護を受けている方です。よく聞いてみると、生活保護は来月で打ち切られる、とのこと。仕事が見つかったということなのでしょうか。詳しい事情はわからないものの、不動産屋の「今まではアパートに住んでいたのだが、滞納は一度もない」という言葉にかけて、OKしました。
無事契約にいたるかは予断を許しませんが、契約できた場合も家賃滞納のリスクはかなり高く、受け入れた決断が良であったかは自信はありません。ただ、判断の要素の中に「一度滞納を経験するのも悪くないか」というのが含まれていたのも事実。何事も経験です。
先日は、初めて借地権付一軒家を落札しました。借地権の交渉は一筋縄ではいきませんでしたが、常識的な範囲で落ち着き、一応懸案事項はすべて解決。詳細はまた次の機会に。
[PR]
by sakenosei0041 | 2007-01-19 17:34 | 所有物件

ホセの所有物件(3)

三番目に取得したのは、一、二軒目の物件に隣接した市にある一軒家。やはり競売です。これは事故物件でした。また別の機会に書きたいと思いますが、僕はある理由で事故物件は積極的に狙っています。この物件も
•89年築
•80平米
•4DK。車庫付
という条件で、程度も結構よかったのですが、151万円と、かなり安い価格で落札することができました。ちなみに次点は100万円くらいだったと思います。

どのような事故であったかというと、競売資料によると、以前一人で暮らしていた持ち主が、競売の調査官が訪れたときに宅内で病死しており、すでに死亡から数ヶ月が経過していた、というような内容です。

落札後、まず開錠し中に入る。相当びびりました。空家に入るだけでも結構異様な雰囲気があって緊張するのに、これはいわくつきの物件。もちろんすでに遺体は警察に運び出されてはいるものの、当時の状況を示す形跡はいたるところにあり、室内は残地物でいっぱいです。どきどきしながら各部屋を回り窓を開けて周り、一階に下りたところで二階から突然ものおとがしました。しかも動いている。ものすごく怖かったです。恐る恐る二階への階段を上がっていくと目の前に突然猫が飛び出した。開け放った窓から入ってきたのでした。その猫を何とかベランダから外に追い出して以降現在まで、窓を開けるときは必ず網戸を閉めるようにしています。

その後お払いなどをし、賃貸募集に出しました。この物件も実はまだ空き家です。設定家賃は46000円。周囲の相場に比べると相当安い設定なのですがなかなか入居者決まらず。事故の件は不動産屋さんにはもちろん話していますが、病死なので基本的には入居希望者には伝えていないようです。しかし何か微妙な空気があるのかもしれません。

リフォーム等の諸費用は45万円。入居時の利回りは28%です。想定空室率は35%。
これも最近募集をてこ入れしました。しばらく様子を見たいと思っています。
[PR]
by sakenosei0041 | 2006-12-15 17:42 | 所有物件

ホセの所有物件(2)

一軒目とおなじ回の競売で落札したのが、一軒目と同じ市にある平屋の家です。価格は113万円。「一軒家を100万円で買っちゃった!」と有頂天になって、飲んでは友達に自慢?していました。「えー100万で?」と驚く彼らの顔には羨望のまなざしが。すっかりいい気になっていたのですが、この家は半年たった今でも空家、今のところお荷物状態です。

競売、というシステム上、いかにぎりぎりの下値で落札するか、ということは非常に重要な問題です。高く入れれば何件でも落札できますが、それでは競売で買っている意味がない。ちなみに先日、僕が120万円で入札した物件は2件しか入札がなく、僕は次点で、落札は480万円。その人は121万円でも落札できたわけでした。
ということで、僕は10件入れて一軒落札できるかできないか、という確率を一応の目安に入札額を決定しています。だからめったに落ちないのが前提なので、基本的に事前に物件を見ることはしません。そうでないと経費で収支が合わなくなってしまうので。
この物件も見ないで買って、落札後見に行ってみると、、、「うゎ、マジでぼろい」と絶句。築30年で、もう何年も空き家で、壁の一部は去年の台風で飛ばされて雨が吹き込み、、、と。今でこそ数々の競売物件を見ているのでそのくらいでは驚きませんが、そのときはあまりのボロさに言葉を失ってしまったのでした。

そこから、すべてはじめての経験であるリフォームを開始。一つ一つ勉強していきながら、総額60万円かけて何とか人が住める状態にして、36000円で賃貸の募集をしています。

投資額173万円。賃料36000円/月。利回り25%。しかしそれも入居者がいてのこと。いなければゼロです。この物件の入札価格決定に当たっては、空室率を35%で計算しており、当初半年くらいの空室は計算に入れていました。最近賃貸斡旋の不動産屋さんをてこ入れたので、これで数ヶ月以内に入ってくれれば問題ない。しかしずっと入らない可能性もある。
この辺はこれから見ていかなくてはなりません。

それにしても36000円というのは、周辺の相場から見ても(同等物件でも)かなり安めの家賃設定なのです。しかし安いだけではなかなか入らない。難しいですね。
ちなみに家の現況は、こざっぱりしていて日当たりもいい。なかなか住みやすいのではないか、と思うのですが。。。先日同エリアに二日間の日程で物件を見学に行き、寝袋を持っていってこの家に泊まろうと思っていたのですが、、ついたときはもう真っ暗。家の中はひっそりと、底冷えがして。。。。ついつい駅前のビジネスホテルに泊まってしまったのですが。
[PR]
by sakenosei0041 | 2006-12-14 15:53 | 所有物件