ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

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「最近は素人さんが入札するもんだから、競売の落札価格が上がっちゃってねー。(こまんだよね)」と、素人大家である僕の目の前で、不動産屋さんはよくこぼす。競売の落札価格が上がってしまったのは、僕たちトーシローが右も左もわからず、エイヤッと入札してるからなのでしょうか。


「競売の落札価格が昔に比べて高くなった」というのは、これはどうも疑いの余地無い事実のようです。自分自身でデータ比較をしたわけではありませんが、今まで見た統計のどれもが、「昔に比べて、ずっと入札数が多くなり、落札額の基準価格に対する割合が上がっている」ことを示しているようです。

しかし、ひとつ注目しなければならないのは、「今でも落札者は法人が圧倒的に多い」という事実。特に、いかにもトーシロー投資家が手を出しそうな、300万円前後のワンルームを除くと、まあ落札者のほとんどは法人です。つまり、素人も結構入札してるんだろうが、結局は玄人が落札している、といえる。

素人に負けないために玄人が高値で入れる、という側面はあるにせよ、そこはプロですから、採算が取れないような値段で落としても仕方ない。だからよく言われるような「競売の方が一般価格より高いこともままある」というようなことは、実際にはあまり無いわけです。もちろんそういう場合も時にはあるけど。だって彼らは市場価格より安い値段で買えばいいわけではなくって、そこに、利益、経費、人件費など、莫大な費用を乗せて転売しなければならないのだから。


そう入っても競売というのは厳然たる市場原理の働く場所。落札価格が上がっているのは、需要が供給を超えて増えてきたから、に違いはありません。しかし増えたのは素人だけではなく、むしろ、玄人の市場参加者なのではないのか、と思う。
理由は明白。競売制度の改革により「素人が参加できるくらいだから、玄人はもっと簡単に参加できる」のだからです。

つまり、現在の競売市場は、玄人素人入り混じった混雑状態になっており、でも実際は上のほうには玄人ばっかりいて足の引っ張り合いをしている、状態であるかと思われます。まあそれも仕方が無いわけですが。競争なので。


また、看過できないもうひとつの原因は「競売代行屋」の存在かと想像されます。エージェントとして動く彼らは、基本的には落札できてなんぼ。競売に、「割安に物件を仕入れる」ためではなく、「どんどん落札する」ために参加しています。

現在の僕の競売の打率は5分~8分といったところで、大体12-15回入札して一回落ちるか落ちないか、という感じですが、代行業者はもちろんこれでは商売にはならない。こんな確率では客はさっさと逃げてしまう。
想像するに、多分「二回に一回は落とす」くらいの感覚で入れているのではないか。そうすると、なかには血迷った業者や個人が強烈な価格で入札する場合もあるし、代行業者の、顧客に対するアドバイス価格は相当高くなることが予想されます。


というような要因が入り混じって、競売の落札価格は上がってしまっている。と、こんなことは誰でも考えてるか。


しかしそれでも、やはり競売は、特に素人にとっては非常においしい物件仕入れルートだと思うのです。

通常市場ではもちろん、任売物件だって、僕らのところに回ってくるのは、散々業者が選別した後の物件のみ。おいしい物件は業者が買うので、まったく当たり前の話ですが、掘り出し物などはありません。

一方競売では素人も玄人と同じ土俵で勝負できる。しかもその土俵の基準は、(落札の主体が業者であるということは)、そこに利益を乗せて、経費を乗せて、それでも一般市場に売ることができる、というラインにあるわけです。

それに人気は集中します。ちょっと目線を買えるだけで、入札数は3-4件になり、入札が1件のみ、という物件も珍しくない。そんな値段で買えば、たとえば10年後に売るとしてもまあ買った値段くらいでは売れるでしょう(業者が入札しないのは、それでは十分な利益がでないからなので)。
そうすると、僕らは純粋に利回りのことだけ考えればいいわけです。

ちょっと長すぎるか、このブログ。
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by sakenosei0041 | 2007-03-15 18:11 | 競売ノウハウ
千葉県某市の一軒家のオーナーチェンジ物件を購入しました。価格は400万。現在6万円で賃貸中で、利回りは18%になります。
賃借人は2世帯家族。現在すでに3年間居住していて、再度契約更新が予定されています。

この物件は最初500万で売りに出され、370万円で指値をして、400万円で購入しました。比較的小さな不動産屋さんの中で完結した話なので、指値、といっても「うーん、このくらいでどうですか」「それじゃもうちょっと」という感じで決まっていきました。

首都圏でも田舎のほうに行くと、こういうオーナーチェンジ物件は市場が狭く、さらに一軒家で賃貸ビジネスをやっている人は非常に少ない。だから、この物件も「僕が買わず、もう一人の見込み客も見送れば、誰が買ったかわからない」という状態だそうです。ぼろい家ですが、表面利回りで18%はそれほど悪くはないと思います。一軒家は、マンションのように管理費、というものも無いですし、普通賃借人が自分で掃除をしたり、ある程度修繕したりするので、ほとんど維持費はかかりません。だからオーナーチェンジの場合、表面上の利回り18%にかなり近い利回りで実際回っていくことになるし。

まあでも家は相当ぼろいけど。でも住んでいる人たちはすごくいい人でした。
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by sakenosei0041 | 2007-02-13 18:45 | 所有物件
最初の物件を取得したのが去年の3月。先日、もう一軒借地権付一軒家を競落し、某市のオーナーチェンジ一軒家を購入し、総所有件数は9件になりました。
最初の一件を取得するまでは、「本当に不動産なんて購入できるのであろうか」と思いながら、広大な暗闇の中で闇雲にあっちこっち進んでいる感じでしたが、いまでは不動産の取引にも大分慣れ、かばんの中に決済用の数百万の札束が入っていてもきょろきょろせずに歩けるようになりました。
稼動中の7件のうち6件入居中。家賃収入は約45万円/月で、利回りは19%くらいで回っています。
購入した物件に実際に入居者がつき、家賃が入ってきて、最初の段階での結果が見えてくるようになりました。まだまだ不確定要因は多いものの、今まではおおむね予想していた範囲で進んでおり、自分のやり方も、少しずつ、見えてきたように思えます。

まあしかし、まだまだ素人に毛がちょろ、っと生えた男子中学生のようなもの。日々これ勉強です。でも不動産は非常に面白い。だんだんと気持ちが入ってきて、本業に近づいてくる今日この頃、会社の仕事に身が入りません。
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by sakenosei0041 | 2007-02-07 15:22 | 投資成果

「利回り」の重要性

こんにちはホセです。ブエノスディアス。
今日は「利回り」についての話です。
 投資用不動産を取得する場合、「利回り」は当然もっとも重要な要素のひとつですが、その重要性はそれぞれの投資家によって違います。
 僕は「築古」の「問題」物件を中心に取得しているので、利回りは比較的よくなります。ざっくりいって、現在のところ全体で利回り15-16%。個別物件では25%くらいのものもあります。それで借金はゼロ。でも銀行や信用金庫はあまりそれを評価してくれません。
「担保価値が低い」とか「遠い」とか、「実績がない」(不動産投資を始めて10ヶ月)などが主な理由で、もっともだと思うけれども、でも実質利回りが15%も20%も出ていれば、返済できない可能性はかなり少ないのではないかと思います。なぜなら利回りは圧倒的に重要だから。
築浅で誰が見ても問題ないような投資用物件では、今の市場状況では純利回り8%くらい(融資返済利率除く)が何とか望めるところかと思います。でも築古の問題物件だったら14%くらい取れる物件もあります。それを10年間保有する前提で(僕の投資の前提になっています)、複利(投資の真髄は「複利」だと思います)でリターンを考えると….

       取得価格  利回り  10年後リターン
魅力物件  100万円  8%    216万円
問題物件  100万円  14%   371万円

ということになります。
10年間でその差155万円。たとえ問題物件がそのとき一銭にもならなくっても問題ありません。実際には、元から古い物件の方が値下がり率は低くなるのが普通ですが。
もちろん複利といっても税金がかかるし、またその他の考慮しなければならない要素もたくさんありますが、全体的に正しければ大体正しい、というのが僕の考えです。あまり細かいところに入っていくと要素の優先順位が見えにくくなります。

僕にはまったく自明のことと思われるのですが、それでも銀行や信用金庫からはなかなかお金が借りられません。考えられる理由は二つしかありません。
•僕の説明が信じられないほど下手である
•僕の理論はどこか大事なポイントが欠落していて、ナンセンスである
でもそれでもいいのです。
今やっている方法は自分で編み出した方法だから。ぜんぜんオリジナルじゃないけど。でも、失敗したって、自分のやり方でやらないと意味ないもんね。
銀行のバカヤロー
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by sakenosei0041 | 2006-12-04 19:18 | 投資基準