ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

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現在僕は7件の収益用物件を所有しているが、全部自己資金で買っている。理由のひとつは融資が受けられないから。
今まで相談した銀行は7件くらいあるけど、今のところすべての銀行で断られている。うーん、なぜだろう。
今のところ、所有物件はトータルで純利13.5%くらいで回っているし、今年からはじめたばかりなので、当初期間の空室があり、今後利回りはさらに上がってくることがほとんど確実。自己資金もあるし、また年収だってまあまあ。でもだめ。
こういうことは相手の身になって考えてみると理由がわかってくるものらしいので、考えてみる。
そう、まず、俺に融資を行うことは、銀行にとってメリットがない。物件の金額が小さすぎる。一番安いもので約100万円。高いものでも850万程度。でも融資を行うのにかかる手間は3億円の物件と、それほど変わらない
物件の多くが、首都圏とは言っても言うだけ、という感じの田舎にある。取得のほとんどが競売である。ということもマイナス要因。
それから、なんといっても一番大きいのが、俺の取得する物件が、ほとんどすべて問題物件であること。そういう投資戦略なのだから当たり前だが、「借地権」「隣の家とつながっている」「異様に狭い」「異様に古い」「人が死んでいた」など、一般的に担保価値を設定しずらい物件ばかり。
そのほかにも、まだ事業を始めて一年未満で確定申告をしていない。サラリーマンとしての給与が歩合の部分が大きい、など、さまざまな理由があることがわかった。
やはり人の身になって考えてみるものである。これでは銀行も貸してくれないのも無理はない。
そういうわけだということがわかったので、融資に関してはあせらないことにした。もともとレバレッジを利かせて「一気に億万長者に成り上がる」というようなことを考えているわけではなく、「自分の投資手法に自信が持てた時点で借入金を利用しパイを増やす」という考えだし、そのうちもっと実績が出てきたら、貸してくれるところも出てこないとも限らないしね。
最近、いろんなところで紹介されているので参考にと思い、金森重樹さんの「一年で10億作る」不動産投資の破壊的成功法、という本を読んだ。さすがに非常に頭がよく、書いてあることも練れていて説得力もある。でもこの本は、そのタイトル通りの本なので、それを忘れないようにして読む必要があるんだと思う。文章力もあるので、読んでいるとタイトルを忘れがち。この本はあくまでも「1年で10億作る」ための本であって、それ以外のものではない。もちろん「不動産投資で成功する」ための本ではない。どんなに素晴らしいやり方をとっても一文無しから1年で10億作る(それで実際にもきちんと儲かる)、事のできる確率はすごい少なくて、でも不可能、とも言えず、その可能性にかけてリスクをとる人のための本だと思います(本にもそう書いてありますが)。そしてその過程で、銀行、および仲介する不動産屋は必ず儲かる。ということも忘れないようにしなければなりません。要するに宣伝だからね。
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by sakenosei0041 | 2006-12-27 19:28 | 融資