ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

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先日ご報告した家賃滞納問題。

本日、内容証明にて、がつん、とお見舞いしました。

現在滞納開始二週間経過。なんといっても、契約後最初の支払いが滞っている現状、このまま手をこまねいていては、泥沼化する可能性は極めて高い、と思われます。もう10回以上電話をしているのですが、いつも電話には誰も出ず(一度娘さんらしき女性がでた)、賃借人本人とは話ができておりません。なので、いきなり内容証明を送るのはいかがなものか、という気もしたのだけれど、油断するとどんどん良いほうに想像を持っていってしまう事なかれ主義の己に打ち勝つべく、あえて内容証明郵便を利用しました。

吉とでるか凶と出るか、結果はまた後日。

郵便の内容を紹介します。参考になれば。






平成19年3月13日

通知書
拝啓 平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
さて、貴殿の平成19年3月分の家賃が未納になっており、支払期限より2週間が経過しました。
再三お電話を差し上げ、ご家族の方に伝言を残しましたが、直接お話ができないため、遺憾ですが、内容証明郵便にて、本通知書を送らせていただきます。
平成19年3月22日までにお支払いの無い場合は、保証人様等への連絡および請求をさせていただき、また法的措置も検討いたします。
なお、本書が到着以前にお支払いをいただいた場合は、ご容赦のほど、よろしくお願い申し上げます。
敬具
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by sakenosei0041 | 2007-03-13 18:25 | トラブル
ついにはじめての家賃滞納が発生。しかも契約後第一回目の家賃が振り込まれていない。。。

これは件の事故物件。もとの所有者が亡くなって、半年ほどそのままになっていたもの。競売で極端に安い値段で落札し(築15年の4DKの一軒屋で150万円くらい)、43000円の家賃で募集していました。

相場より圧倒的に安い家賃設定にもかかわらず、なぜか半年間誰も入らず。やっと入ったと思ったら、初月から家賃滞納とは。

さっき、早速携帯に電話してみる。すると、めちゃくちゃ軽いPOPな呼び出し音。40代の男性の電話にしては軽すぎる。いやな予感の後、「はい」、と若い女性の声。アクセントは「い」にある。
いやな予感は募るばかり。
「~さんの携帯ですか?」と聞いてみたところ「あんた誰?」という返事。

うーん。参った。

ここにいたり「入居者の選定は非常に重要」との多くの先人の言葉が、やっと胸に入ってきました。何事も経験しなければ学べないのだなあ。

電話に出たのは娘さんだったようで、とりあえず折り返しの電話を依頼しました。


契約のときの情報では、借主の人は、昨年まで生活保護を受けていて、それが打ち切られ、働き始めた、ということでした。まあ、仕事が見つかったから生活保護の受給をやめた、ということなのかもしれないけど。
最初からやばそうな予感は、確かに漂っていた。しかしすでに半年以上空き家であり、それと「滞納も経験だからなあ」と、半ば滞納を期待して(それを言い訳にして?)OKしたのでした。

ああやはり。

しかし何事も経験経験。滞納も経験。経過はまたご報告します。
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by sakenosei0041 | 2007-03-08 17:53 | トラブル
江戸川区の借地権物件、ほんとに賃借人決まってしまいました。。リフォームが先週の金曜に終わり、土曜に決まるという早業(入居は3月1日)。稼動からの空室期間約6日。本当に実質利回り20%で回りそうです。

しかも、入居希望者から家賃の値引き(3000円)の打診があり、それをOKした直後に、別の不動産屋さんから「二番手でもいいから申し込みたいという人がいる」、と申込書が送られてきた、というバブルな状態。しかし、この物件の家賃設定は、不動産屋さんからは高すぎる、と言われており、2月いっぱいで決まらなければ、募集家賃を118,000円に下げようとおもっていたのでした。


この家は、リフォームしたとはいえボロい一軒家で、もともと別々の家だった1階と2階を強引にくっつけた、という70平米で5DKという変則的な家。

周辺の一軒家の貸家には結構空家が目立つ、という状況で、比較的高めと思われる家賃設定にもかかわらず、すぐに申し込みがあったのは、まさに5DKという変わった間取りゆえ、だと思われる。JRの駅に歩けて、5DKで、家賃が13万弱。ペット可。そんな家は、いくらボロイとは言えども、ごろごろ転がっているわけでは無く、しかし東京には1000万人の人がいて、ニッチな需要でも結構な数になる。しかも情報はネットで無限大にアクセス可能。

もともとは、「床はフローリングで全室洋室」「リビングを広げて4LDKに」「台所にある洗面所は風呂の近くへ」という、いまどきの賃貸リフォームの常識とされていることを何の気なしにやろうとしていたのが、「金がかかる」ので全部やめた。それがことごとく物件の魅力を高める結果となったわけです。

うーん、ラッキーだったけど、この出来事は深遠なるヒントを含んでいる気がする。。。。。
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by sakenosei0041 | 2007-02-26 17:20 | 賃貸募集
先日、入居直前であえなくキャンセルになってしまった事故物件、また申し込みがありました。今度は生活保護を受けている方です。よく聞いてみると、生活保護は来月で打ち切られる、とのこと。仕事が見つかったということなのでしょうか。詳しい事情はわからないものの、不動産屋の「今まではアパートに住んでいたのだが、滞納は一度もない」という言葉にかけて、OKしました。
無事契約にいたるかは予断を許しませんが、契約できた場合も家賃滞納のリスクはかなり高く、受け入れた決断が良であったかは自信はありません。ただ、判断の要素の中に「一度滞納を経験するのも悪くないか」というのが含まれていたのも事実。何事も経験です。
先日は、初めて借地権付一軒家を落札しました。借地権の交渉は一筋縄ではいきませんでしたが、常識的な範囲で落ち着き、一応懸案事項はすべて解決。詳細はまた次の機会に。
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by sakenosei0041 | 2007-01-19 17:34 | 所有物件
先日ご紹介した八街の事故物件、先週の土曜日に入居申し込みありました。運送業にお勤めの方で、4人家族。喜んでOKしたのですが、本日キャンセル。がっかりして理由を聞いてみると、希望者の方が先日駐車場の広さをチェックしに行って見ると、向かいのうちのおばさんがでてきて「あんたたちがいつまでもいるから犬がほえてうるさいじゃない(ってそのうちの犬なのです)」と怒鳴られてしまい、これでは近所づきあいができない、、となくなくキャンセルになったとのこと。ひどい話ですが、なかなかうまくいきません。潮目が変わるといいのですが。
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by sakenosei0041 | 2006-12-19 18:35 | 賃貸募集