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ボリビアの虎ホセ、38歳。競売を主戦場とし、人が死んでた事故物件や、立替不可物件、100万円の一軒家などのセコイ物件を専門に扱う素人投資家。モットーは「身を捨ててこそ浮かぶ瀬もあれ」


by sakenosei0041

不動産投資に必要な利回り(2)

前回は、不動産投資をするために、「最低限必要な利回りは5%」という話でした。その5%は絶対的に発生する要因を考慮した後の数字です。すなわち、
①家賃の下落率(10年で2割くらい)
②②物件自体の価値の下落(10年で2割くらい)
③③空室率(10-40%)
④④管理費用(家賃の10-25%)
とすると、もちろん物件によって違いますが、この時点において、表面利回りで9-10%は必要である、ということがわかると思います。

さらに、米国債などと比較したときの、不動産投資特有のリスク要因、すなわち、
①手間がやたらにかかる
②現在が異様な低金利であり、そのうち金利は上がる
③地震等の自然災害
④家賃未払い等の突発的事故
も考慮に入れなければなりません。

考慮に入れる必要がないのは
①将来の不動産自体の市場の下落
で、これは誰にもわからず可能性は50:50。米国債を買うときの為替動向と同じで、この要因は考えても答えは出ません。

上記を考えると、単純に、不動産投資で、各投資物件からのリターンは12 – 13%は最低必要なものと思われます。そうでなければ黙って米国債を買っておいたほうがいい。
また、借金をして投資する場合には、これに借り入れ金利が上乗せされます。

うーん。こうしてみてみると、不動産投資って厳しいですね。俺のもってる物件がこの条件をクリアしてるか不安になってきた。。。


ためしにネットで収益用不動産物件をぱらぱら見てみると、マンションなどでは、管理費/積立金まで含めた超表面利回りで8-10%という物件がゴーロゴロ。これじゃ絶対採算は合いません。地雷みたいなものですね。しかも地雷ばっかり。。。。
by sakenosei0041 | 2006-12-13 15:27 | 投資基準